城市与区域治理研究院 苏志勇

11月以来，房地产融资政策“三箭齐发”，信贷、债券、股权融资三大融资渠道门户洞开，政策力度之大、落地速度之快超乎预期。

银行信贷方面，截至目前已经获得银行授信支持的房企已达80余家，签约或承诺授信额度接近3万亿元。一些城市还针对房企贷款需求提出了展期优惠支持。

债券融资方面，中债增进公司已收到近百家房企增信业务意向，目前已有包括龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉等房企储架式发债申请得到交易商协会受理，已经披露的8家房企储架式注册发行总金额达到1210亿元。

股权融资方面，截至12月6日，先后有福星股份、世茂股份、北新路桥、新湖中宝、大名城、万科A、陆家嘴、华夏幸福、天地源、格力地产、招商蛇口、冠城大通、金科股份、嘉凯城、外高桥、华发股份、绿地等17家A股上市房企或涉房企业发布公告称拟进行增发配股，主要用途包括购买控股股东资产、补充流动性资金、保交楼和偿债等。

从央行、银保监会“金融16条”，到证监会调整优化房企股权融资，政策组合拳作用下，房地产信用环境逐步得到改善，市场信心开始恢复。“三箭齐发”之后市场会怎么走？还有哪些政策空间可以腾挪？ 

短期压力有所缓解

对于陷入融资困境的房企来说，融资环境的大幅改善无异于为ICU的病人供氧、输血，但真正恢复生命活力还需要自身造血功能的恢复。从“金融16条”以及放开房企股权融资五项措施的具体内容看，政策方向已经从此前的“救项目”转向“救企业”，这是一个非常值得肯定的变化，正所谓“皮之不存毛将焉附”。

信达证券分析认为，房地产行业进入下行周期以来，放松政策渐进式落地，前期主要以因城施策的需求端刺激为主，但制约当前行业市场表现的重要因素已不仅仅是购买需求受限，而是受到房企频繁暴雷出险以及停贷烂尾风波的冲击，所导致的行业信用受损和购买信心缺失。受行业信用风险的影响，房企融资能力受损，资金监管变严，叠加销售下行导致房企可支配现金流紧张，行业出清进一步加剧，随着国家层面对于房地产所面临的行业困境认知更加深刻，助力房企融资、修复行业流动性风险的政策不断升级加码，优质房企的资金压力有望得到加速化解。

针对房企融资环境变化，华泰证券分析认为，这有助于房企做大做强，有助于化解部分房企面临的困境。股权融资有望改善市场流动性，从而最终改善全行业“保交楼”问题，实现“保民生”的目的。已经出险的房企可能短期之内依然难以实现股权融资，最终指向行业集中度提升。

平安证券首席经济学家钟正生认为，现在市场上已经没有投资投机性需求，甚至有些合理的住房需求也在萎缩，房地产市场真正的企稳还需要时间，如果房企内生现金流迟迟不能恢复，目前的纾困政策只能起到暂时止血的作用，房企的库存和债务有可能还会进一步积累，只是把风险的时点后推，有更多需求端的政策还没有调出来。

销售端还需进一步发力

从去年房企集中暴雷，到今年大量项目停工烂尾难以交付，房地产市场悲观情绪极度蔓延。尽管年初以来从中央到地方针对需求端的政策密集出台，但是由于供给端存在的问题，市场效果并不明显。从国家统计局以及各专业机构的月度统计数据看，房地产市场下滑的趋势并未得到有效缓解。

房地产融资“三箭齐发”将很大程度上改善房企资金链，“保交楼”得到有力的政策支撑，进而提振市场信心。但市场实质性转暖还需要需求端政策进一步发力，以及房企销售策略的调整。

那么需求端还有哪些政策空间？近日经济日报评论员文章指出，除了已经出台的相关政策之外，促进房地产市场需求端改善仍有一定空间。特别是改善性需求的合理释放将有助于市场企稳。文章认为，改善性需求已经逐渐成为购房主体。对于购房者而言，当前首次置业的政策更为优惠，而改善性需求成本仍相对较高，改善性需求仍然有较大的释放空间。具体措施包括进一步通过降低改善性需求的首付和贷款利率，从而降低改善性需求的资金负担。另外还可以进一步降低交易环节的税费成本。

改善性需求购房者一般具有较强的购买力和贷款偿付能力，通过放松限购、降低首付等方式即可有效刺激消费。但是对于绝大多数刚需和准刚需来说，则是购买力与高房价之间的矛盾。特别是疫情之下，大批企业倒闭、裁员、降薪，居民收入受到严重影响。如何使这一部分购买力得到提升，才是解决问题的关键。一方面，随着防疫政策的优化、经济的逐步恢复，期望居民收入可以稳步提高。另一方面，房企在销售环节可以推出更有力度的降价促销优惠，实质的降价远比降低利率等政策更有实际效果。

近日碧桂园在三四线城市的促销活动即是鲜活案例。11月26日，碧桂园宣布开启“现房节”活动，位于全国超30个省份、268座城市共计1000+现房楼盘最大可获得7.5折优惠，另有部分楼盘推出10%首付、买房送家具等福利优惠，不仅对购房者产生巨大吸引力，对企业改善现金流、提振市场信心也起到了良好的效果。

时至岁末，房企面临年终业绩冲刺和资金偿付双重压力，降价促销不失为房企自救的重要选项。