南锐 朱文俊 /中国矿业大学（北京）

2021年1月21日晚，上海市出台了新的房地产市场调控政策，覆盖了需求端和供给端，实施了一套组合拳，重点打击投资客，强化政策严厉性的同时，也打响了2021年房地产市场调控的第一枪。随后深圳市也出台了相关调控政策，央行正式实施“房贷五分档”政策，2021年政府工作报告更明确将保障好群众住房需求当作本年度重点任务之一，从中央到地方，政府重拳出击，坚持“房住不炒"的决心与力度可见一斑。

2020年，受房地产市场宏观政策调控和“黑天鹅”新冠肺炎疫情双重影响，全国房地产市场运行情况与疫情运行走势基本吻合，呈深“V”反转走势。一季度，市场基本处于冷冻态势；二三季度，在多重利好因素作用下,市场供需两旺，房市火爆；四季度，在“房住不炒”的总基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,市场有所降温。2021年一月份，市场延续四季度过热趋势，调控压力不减。何以借“疫”巩固落实“房住不炒”这一长期政策，促进商品房市场平稳健康发展，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场是应然之策。2020年12月召开的中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议，也再次释放出“房子是用来住不是用来炒”的强烈信号。

一、冷热交替，病症现

对于2020年房地产市场发展情形可以从不同方面来梳理。一是从供需端直观感受市场“V”形走势，二是从宏观政策调控历程间接体会市场冷暖，三是从不同方面总结市场概况。

（一）供需两端“V”形发展

房地产市场是国民经济的重要基石之一，房地产市场周期性变化围绕宏观经济基本面上下波动。突如其来的“新冠疫情”对我国经济造成重大冲击，GDP增速走出了历史罕见的深“V”曲线，全年房地产市场运行与宏观经济运行态势基本保持同步，走出深“V”反转态势。

从供给端看，工地停工、售楼处停摆，审批手续停止，市场交易停滞，全国房地产市场供给稳态被打破。通过房地产开发投资增速指标变化趋势可以概览房地产市场冷暖变化现象。2020年1-2月，房地产开发投资增速迅速坠至冰点，达到-16.3%，1-5月增速皆为负数。1-6月以来，增速由负转正，市场热度逐步提升并在年终达到7.0%，房地产开发投资增速呈现为一条深“V”曲线。不仅如此，全国商品房销售面积及销售额增速、房地产开发景气指数同样是一条深“V”曲线。作为供给端，土地市场同样表现出先冷后热的走势，2020年房地产开发企业土地购置面积增速先减后增，土地购置面积共计25536万平方米，相较上年下降-1.1%。

从需求端看，疫情暴发初期，受到疫情和国内外复杂因素多重影响，购房群体蛰伏，刚性住房需求被抑制。疫情防控进入新常态后，得益于科学疫情防控和有序复工复产，我国经济稳步复苏，经济整体向稳向好发展态势明显，GDP增速由负转正，居民购房需求，尤其是刚性住房需求得到大量释放。对于北上广深等一线城市和具有发展潜力的二线城市，购房需求有增无减。

（二）宏观政策调控历程

从全年房地产市场调控政策导向来看，政府对于房地产调控政策选择完全是逆经济风向行事，即采用相机抉择的方式和手段。在疫情最为严重的一季度，多地提出“缓缴土地出让金”等措施为房企纾困、防范出现重大风险；同期，银保监会、央行、住建部等中央部委仍多次强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性，上半年个别城市放松“限购”的尝试被迅速叫停。第三季度以来，疫情对房地产市场的影响逐步消退，深圳等城市房地产市场甚至出现过热，房价明显上扬，国家统计局商品住宅销售价格变动情况显示，深圳全年房价涨幅14.1%，在各大城市中遥遥领先。7月30日，中共中央政治局会议再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，深圳等热点城市推出更严格的“限购”措施。8月，房地产企业融资“三条红线”政策推出，延续“去杠杆”“防范和化解金融风险”的政策意图。10月，“十九届五中全会”提出“十四五”规划建议，明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”和“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。12月，中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”和“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”。全国住房和城乡建设工作会议指出“稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场”和“推进完善住房保障体系试点，大力发展政策性租赁住房”。央行对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。

（三）2020年市场运行概况

商品房市场方面。从不同类型物业市场来看：国家统计局数据显示，2020年12月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格平均同比增长率为3.73%。2020年全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。商品房销售面积176086万平方米，增长2.6%。全国房屋竣工面积中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%，办公楼竣工面积3042万平方米，下降22.5%，商业营业用房竣工面积仅8621万平方米，较2019年下降20.3%。房屋新开工面积共计224433万平方米，同比下降1.2%。“新冠疫情”影响下，疫情防控的一系列措施和居家办公、线上消费等新模式发展进一步加大了对传统商业物业经营的挑战，有刚性居住需求支撑的商品住房销售情况明显好于商业物业。

从不同城市房地产市场运行情况来看：70个大中城市中，一线城市房地产市场在疫情下表现出较强韧性，二季度市场交易快速升温，新建住宅价格累计涨幅较2019年同期有所扩大。多数二线城市房地产市场销售面积较往年有所下降，房价保持平稳；宁波、长春、无锡等部分二线城市上半年房地产市场出现升温，政策收紧后，新建住宅价格累计涨幅明显收窄，较前期出现回调。多数三、四线城市虽然年中市场交易规模得到修复，但缺乏外来人口进而住房需求支撑，本地居民就业和收入受到新冠疫情影响，本年度房地产市场销售面积、销售额均出现小幅下降；少数三、四线城市，如唐山、桂林、金华等本年度房地产市场交易升温，房价出现上涨。

土地市场方面。全国城市土地供应力度明显加大，一线城市推地量及优质地块推出量明显增加，二线和三四线城市土地成交面积小幅增长，各线城市成交楼面均价均有所上涨。中国城市地价动态监测系统数据显示：重点监测城市楼面地价水平较2019年增长2.28%，主要监测城市楼面地价水平同比增长1.75%，其中一二三线城市楼面地价水平增长率分别为1.78%、2.46%、1.18%。土地市场动态监测与监管系统数据显示，2020年全国房地产开发用地供应量为15.4万公顷，同比增加9.2%。

不动产租赁市场方面。2020年，“新冠疫情”冲击使得许多小微企业出现资金链紧张、甚至破产倒闭，对城镇居民就业和收入构成压力，也对城市外来人口进入产生影响。同时，疫情防控限制对传统线下办公、消费构成长远冲击。一系列因素叠加对不动产租赁市场整体产生不利影响。在此背景下，全国城市住房租赁市场普遍面临压力，前期崛起的规模化住房租赁企业如蛋壳公寓等本年度出现经营困难、资金链异常紧张，甚至造成合同违约，酿成社会危机；商业物业出租率、租金都出现明显下降，北京、重庆、广州写字楼空置率4月份均达到30%以上，上海和深圳则超过25%。至5、6月期间，随着疫情防控形势转好、防控政策放宽，城市商业物业租赁市场明显复苏，空置率、租金等各项指标明显好转，住宅物业市场亦有好转，租金逐步回升。

二、由表及里，寻病因

从整体来看，房地产市场走出深“V”反转态势，主要由两方面因素所致。

（一）新冠疫情引致市场动荡

政策冷暖很大程度上决定了房地产市场走向，社会整体运行环境又决定了政策的推陈出新。疫情突然来袭迫使社会发展停滞，旧政策“失灵”与新政策“缺位”问题并发。疫情初期,央行实施相对宽松的货币金融政策,大量释放流动性,房企境内外融资活跃,且融资成本下降。地方政府也出台了若干支持企业发展的优惠政策,如缓交土地出让金，加快推地节奏等。但由于整体经济呈负增长趋势，政策推拉效应不足，市场需求未得到有效刺激，市场整体呈疲软态势。疫情后期防控工作进入新常态，社会环境持续提升，疫情降温效应消退，政策升温效应增加，市场供需两旺，房地产市场逐步回温，宁波等城市房地产市场甚至出现过热，房价明显上扬现象。

（二）房地产路径依赖引发市场预期紊乱

房地产市场是一个非完全理性市场，非理性的羊群效应和顺周期的行为特征往往会带来交易行为的惯性，导致房地产市场预期容易偏离基本而剧烈波动。简单来说，这一机制会助推市场的冷热不均，破坏市场稳定。当市场处于寒冷态势，购房群体会捂紧“钱袋子”抑制需求，导致市场供大于求，市场迅速降温，房地产市场预期由积极或正常转为消极，市场整体疲软。当市场回暖时，市场预期会助推市场的非线性升温。如疫情后我国部分城市房地产市场出现异化，市场急剧升温，出现了“万人排队”、“量价齐飞”、“土拍热”、“秒涨”等现象，市场呈过热态势。房市火爆延续至2021年初，央行推出房贷五分档政策，其政策施力点正是改变群众预期为市场降温。伴随房地产的第一只黑天鹅从银行飞出，上海、广州等多地各家银行不约而同表示尚无房贷额度，炒房客投机预期被扼杀在摇篮中，开年房市陡降温。

三、观往知来，症状新

2020年末,中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议对2021年的房地产工作做了定调和全面部署,再次强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并将解决好大城市住房突出问题摆在重要位置。根据政策导向以及房地产市场发展现状,笔者认为2021年房地产市场将主要表现以下几大趋势。

（一）用地市场分化加剧

疫情防控常态化对商业地产开发经营均造成较大限制，并加速了互联网消费、办公方式的普及，限制了城市人口流动，商业服务业经营需求端动力不足，未来商服用地出让情况下滑是必然趋势。反观住宅物业，“新冠疫情”使住房市场产品缺陷和租房弊端显现，低密度、拥有多元化功能空间的改善性住房需求提升。这将使得人口与房屋密度高的大城市未来增加住宅用地供给成为可能，改善性住房需求释放可能给房地产市场带来新一轮增长行情。

（二）融资管理政策收紧

从8月“三条红线”试点政策推出到12月31日出台的“五档管理”政策，去杠杆、降负债、保现金流成为调控导向的主题词。可以预见，未来我国在“房住不炒”主基调下落实“因城施策”，通过土地制度改革、房地产税改革和发展住房租赁市场，加快建设房地产市场长效调控机制的总路线愈发清晰，房地产政策整体趋紧将常态化、持续化。

（三）租赁住房市场发展

中央“十四五”规划建议将加大住房保障力度、重点发展住房租赁市场列为重点任务，专门提出利用集体土地建设保障性住房。全国住房和城乡建设工作会议将发展政策性租赁住房列为2021年头等要务。未来，城市大拆大建逐步将被更新改造所取代。同时，2020年中央经济工作会议与2021年政府工作报告明确提出解决好大城市住房突出问题，重点强调保障房特别是租赁住房建设。一系列政策将推动我国土地市场供地方式、渠道、结构逐渐发生转变。

四、对症下药，开药方

今年以来，部分城市楼市向好，市场情绪出现明显不稳波动，导致调控政策迅速启动。如上海市提出离异3年限购、增值税2年改5年，支持刚性购房需求；深圳市提出提高居住用地比例，增加住房供应，完善住房供应和保障体系等。这些城市调控新政侧重点虽有差异，但核心目标都是维持房地产市场平稳健康发展，加强房地产市场预期管理。引导合理预期，需加强对商品房市场的宏观调控，加速补齐保障房短板，解决中低收入的住房保障问题，实现房地产市场总供给和总需求的动态平衡。

（一）加强宏观调控,实现稳预期的长效调控机制

加强沟通，多渠道多方式向社会传达相关调控政策意图及目标，保持政策透明度，引导公众形成理性判断和预期。保持政策的连贯性，加强和完善中长期政策，避免政策叠加效应导致市场过度反应，造成调控效果与预期不符的现象。合理公开市场信息，避免谣言或不实信息传播，导致部分公众片面解读信息，形成非理性预期，进而在市场上形成“趋同”预期。

（二）加强监管引导，推进房地产市场平稳健康发展

强化房地产金融宏观审慎管理，落实“三道红线”以控制资产端，实施“五分档”以控制资金端，严防房地产金融化灰犀牛。健全以信用体系为基础的市场监管制度，推进房地产中介机构和从业人员诚信体系建设强化行业自律、加强监管和执法,建立行业退出、禁入、行政处罚、追究刑事责任对接机制。提高行业监管服务水平，以强化房地产开发项目监管为主线，做好项目“促开工、促投资、促配套”工作落地。

（三）精准保障住房需求，提高保障性住房建设管理水平

通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，精准保障城镇中低收入住房困难家庭、新市民、青年人的住房需求。降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。建立健全集体土地租赁住房建设推进长效机制，大力推动改建租赁型职工集体宿舍，通过盘活存量房源增加大中城市租赁住房有效供应。提升保障房运营管理水平，全面推动租务管理的精细化、信息化和标准化，加快建立依托属地、部门联动、多方参与的公租房小区社会化服务管理体制机制。