文/秦佳丽

今年4月份以来，越来越多的北京潮流受众，开始涌向位于望京核心腹地的一条新型商街，这里常态化呈现这样的场景——北京首家“晓书馆”开馆，打造出集展览、讲座等众多元素于一体的文化空间；艺术家贾晓鸥携带“白夜童话”系列艺术秀开展，创造“网红打卡地”；音乐制作人小田叔每周现身下沉广场，表演自编自创作品……而接下来，街区下沉广场的艺术展厅将每月更新，联合潮流艺术家与名校师生带来系列IP文化展示主题。

这道被周边受众亲切唤作“望京小街”的办公休闲一体化空间，与昔日传递出来的印象截然不同。就在一年前，当地还是环境脏乱的“夹缝街”，道路破损，交通拥堵，商业层次与市场需求错位。

直到去年8月，全新的望京小街亮相，缝合“商业办公”与“步行街道”空间的同时，更承载着智慧科技、国际交流、文化艺术等功能属性，吸引新一批受众于此汇聚。

新街重塑背后的重要参与者，是在城市更新领域颇有心得的万科。历时近半年的改造升级，万科赋予了望京小街“既热爱烟火气，也憧憬文艺范”的形象定位，收获反响不俗。目前新型商街的日均客流量2.1万人次，商户日均营收达230万元，较此前增长超过50%。

但万科的目标远不止于此。街区空间肌理的焕新升级已然实现，而接下来的可持续性运营，才能为城市更新项目长期赋能。

就在4月12日，万科在望京小街启动“春声万物”主题活动，公布了小街今年重点打造的“跨界IP艺术联名”“校企联合共探艺术基因社区”“艺术家驻留计划”等项目。以艺术为载体，万科城市更新的力量将在这里进一步延续。

延续IP赋能，“遇见”高晓松、贾晓欧和小田叔

以艺术为载体实现城市更新项目的长期赋能，正成为当前望京小街可持续性运营的关键措施。开启“春声万物”活动距今一月有余，望京小街已然汇聚了众多IP。

在万科的运营考量中，商业空间与艺术元素互为反哺，前者为后者提供多元的展示空间，反之创新式艺术作品也能带动商业空间的品牌与客流。

正因如此，目前望京小街的IP赋能元素显得格外亮眼。例如，北京第一家、全国第四家“晓书馆”在这里新近开馆，1200平方米的空间内藏书约3万册，打造成为集阅读、展览、讲座等众多文化元素于一体的公益型阅览空间；潮流雕塑家张一鸣的雕塑摆件《新生·MONDAY》正式揭幕，“哪吒黑娃周一清晨起床上班”的形象摆件引发都市群体的共鸣，成为望京小街又一个令人驻足的文化新地标；可米生活创始人、艺术家贾晓鸥带来“白夜童话”系列展品秀，多个温暖甜美的女孩和动物形象，以渴望美好以及或多或少的孤独形象，吸引现代都市年轻人围观；每个周末，电影《诛仙》主题曲的编曲小田叔会在下沉广场表演自创的音乐作品。总有粉丝定期守候在看台，小型演唱会的氛围与现代街景夜景交互融合。

这些只是望京小街引进文化IP的版图之一。2020年8月“开街”之初，万科便致力于与艺术家进行IP跨界合作，打造艺术气息浓郁的商业、生活和文化空间。彼时漫步望京小街，参观者时常能在各个角落发现主题多样的艺术雕塑与装置小品；而不断输出的艺术作品，使这里的文化主题持续更新。

今年4月，万科开启的“春声万物”主题活动则是对望京小街的新一轮赋能焕新。“跨界IP艺术联名”“校企联合共探艺术基因社区”“艺术家驻留计划”等几大重点规划项目之下，白夜童话、新生·MONDAY等作品展示与主题一一对应。

以小田叔为代表的常驻演出形式便是“艺术家驻留计划”的重要体现。作为全国首创的艺术家街头表演实验计划，与以往“街头艺人”的演出形式不同，该项目专门开辟空间，邀请在全国网络领域知名的街头艺人，授予望京小街认证许可，使其可以长期驻留小街演艺。过程中小街将联合街区、艺人共同制定文明公约，以确保活动的有序性和持续性。小街也致力于由此成为街头艺术家的孵化平台，打造街头艺术家群像。

校企联合则是望京小街城市更新后的又一大特色运营模式。为充分聚合资源，万科和周边多所高校形成区域内资源联盟，与驻地企业共同探索艺术基因社区的建设与运营模式，目前已吸引北服设计中心在望京小街“落户”，依靠该中心打造的艺术中心和北服设计小店，望京小街将打造时尚街区，持续培育原创时尚设计新作，促进北京国际时尚消费中心城市建设。作为集合了社交属性和文化交流功能的沉浸式复合空间，正是凭借持续更迭的IP赋能模式，目前望京小街升级为板块内的第四空间与网红地标。

城市更新触达“毛细血管”，焕新小街“前世今生”

作别昔日的“脏乱差”形象，去年8月焕新升级的“望京小街”重新开街时，呈现了区别于万科以往城市更新项目的的特殊模式——这是万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，并持续带动周边产业发展升级。

身为望京小街背后的参与者和运营者，万科自有一套运营逻辑和心得。在其看来，城市更新的潜力巨大，而城市更新的关键价值，则在于引导产业升级和消费升级。从广州的永庆坊、上海的上生·新所再到沈阳的红梅文创园，万科的旧改实践往往通过产业升级焕发新生。

时至今日，望京小街的升级过程中，万科的改造理念“更胜一筹”。仅仅围绕老旧建筑进行硬件改造已不能完全满足于城市发展的需要，万科将更新边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，将商业空间、艺术空间和生活空间完美融合，对整个街区进行了全方位的综合提升。

而作为北京市首个政府引导社会资本参与商业街区改造的治理样本，新街改造过程有赖于“共建、共治、共享”。2020年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与到了望京小街的改造提升工作中。全长380米的街道位处望京街道东南侧，两侧落有方恒购物中心和万科时代中心，整条街道本身具备餐饮和商业潜力，却也涉及近千个持有产权的零散商户，临近涵盖1400多户业主的小区。万科需要思考的是如何结合片区发展、推动诉求不一的多主体共治共建。

通过面向30余家头部企业开展“敲门行动”等多番前置调研，万科最终梳理出了“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。

新街焕新迭代至今，最终呈现出靓丽效果。它不仅是集办公休闲于一体的商街，更承载着智慧科技、国际交往、文化艺术等功能属性——欧式风貌的靓丽步行街取代了原有杂乱无序的柏油路；“智慧之芯”管理平台连接智慧停车、绿色节能、小街商圈等五大运营场景，形成智慧生态闭环；周边6家世界五百强企业与1113家涉外企业布局，形成国际社区人才定位，小街为此借鉴欧洲步行街模式，涵盖集市商亭、特色餐饮、艺术天幕等多种丰富元素。

过去半年多时间里，伴随小街全方位的运营平台逐步搭建完成，望京小街日均客流量达到了2.1万人次。商户日均营收达230万元，比之前提升超过50%。接下来，吸引更多社会资本参与街区更新、构筑消费活力空间，仍是望京小街追求可持续性运营的重点工作。

“可持续性运营”融入新街基因

从“外貌”上让人眼前一亮到最终的“常来常新”，望京小街持续焕新升级的背后，是运营方万科埋下的一颗种子。

事实上，望京小街对文化IP的多样化引入，皆源自于万科对望京小街的可持续运营计划。在万科看来，整合区域资源打造有影响力的社会艺术，一方面作用于望京小街的整体品质的提升，吸引更多客流，另一方面可多角度开发小街空间的功能属性，为附近居民打造复合式生活空间。更重要的是，通过对产业结构的“腾笼换鸟”，当地的商业空间得以升级焕新。

据介绍，万科希望小街两侧的商业业态可以形成有益互补，因此差异化地引入了新晋品牌和网红IP业态；在办公的招租选择上，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技赋能”的步伐，定位于集团型企业总部办公，重点引进规模在200～5000人的TMT领军企业。伴随商街的持续焕新，当地吸引了诸如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等明星企业入驻，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可过亿元。

望京小街的持续性赋能仍将继续。接下来，新街构筑的艺术空间将定期更新，凭借潮流艺术家与名校师生提供的资源辅助，目前下沉广场艺术展厅的主题策划已经规划至今年11月，吸引目标受众前来望京小街驻足打卡。

立足城市更新的2.0时代，“文艺范儿”的望京小街已然旧城焕新提供了一个样本空间。而作为城乡建设与生活服务商，万科重申，城市更新是一个考验多方关系协调、综合设计改造、持续服务运营能力的领域；打造一条“百年老街”，需要持续运营、长久维护和与时俱进。