夜幕下的望京小街，活力四射。

何欣/文

夜幕降临，灯光亮起。伴随着欢快的音乐声，一场关于老街区华丽变身为“国际范儿”网红打卡地的故事开始上演。

8月8日晚间，一条由老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——北京朝阳望京小街正式向市民开放。

5个月前，当人们谈起这条街区时，印象更多的是空间老旧、道路破损、停车混乱、交通拥堵、环境脏乱。如今，科技感、文艺范、国际化成为了这条街区的标签。这条老旧街区也蝶变成了集办公、购物、休闲、生活、艺术、智慧于一体的商业街区。

如今，城市的开发建设开始进入下半场，城市更新成为了一种必然趋势。有专家提出城市更新实质应是对建成区的城市空间形态和功能进行改善,是城市功能的升级换代,而不是一般意义的“把旧的东西用新的替代掉”。

城市更新不仅肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，也是激活老旧街区潜在产业价值、焕发新活力，实现城市可持续发展目标的能量引擎。

这几年，万科持续深耕城市更新项目，从将一座老旧的购物中心改造复兴为融合零售商铺、办公、绿色空间和活动场所的新型城市地标——万科时代中心•十里；以“历史风貌的保护与再现”为主题复兴城市文化标杆，致敬城市发展，打造的红梅文创园项目；到致力为企业和员工打造高绩效和充满幸福感的办公场所和美学空间，助力文化创新和城市发展的万科时代中心•望京，在每一次城市更新项目中，作为城乡建设与生活服务商，万科始终坚持“和城市同步发展、和客户同步发展”的初心。

在望京小街城市更新项目中，万科再一次以功能环境重塑、产业重构等为发力重点，站在城市历史肌理之上再创作，用新物业形态重构城市价值，实现更丰富更高级的城市形态升级，为激发老旧街区区域价值奉献自己的一份力量。

望京小街的改造建设是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目，也为政企合作助力城市更新提供了样本。

政企携手合作 助力城市更新

人们在望京小街中体会着快乐。

近年来，国家力推步行街改造提升。在北京市出台的《关于加强新时代街道工作的意见》中指出，实施街区更新，提升城市细化管理水平，建立健全街区更新机制。今年的政府工作报告也提出，通过改造提升步行街，推动消费回升。

为加强和改进街道工作，构建具有首都特色的超大城市治理体系，北京市朝阳区政府决定对望京小街进行改造。

望京小街位于望京街道东南侧，全长约380米，宽度42米。因为周边车辆停放和非机动车占用便道等问题，导致道路长期拥堵。此外，望京小街除了有万科时代中心•望京和方恒购物中心外，还有近千个零散商户持有产权，街区的一端还有一个1400多户业主的小区。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题进行针对性的提升和改造，成为了政府推动该项目的首要课题。

在朝阳区政府引导下，房地产开发企业万科作为社会资本参与到了改造当中。“结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示。

在街道社工委的组织下，万科向大望京的阿里、美团等科技产业龙头、奔驰等世界500强外企和跨国企业进行了一对一“敲门行动”，走访了30余家头部企业，访谈了几十名企业员工，了解科技人才、外籍人士、企业交往中最迫切的功能需求，梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求。

同时，朝阳区望京街道积极探索新型治理模式，通过党建引领带动，协同多主体共同参与城市治理，形成了党委领导、政府引导、企业参与、商户介入、居民评价的五维治理平台。其中，党委是形成党建引领抓手的关键主体，街道办事处是充分发挥治理和引导能力的重要因素，万科以投资、研讨、意见提出多种形式参与治理建设，街区商户和居民则通过党建协调委员会、共商共建会议等多种方式充分表达自身诉求。

从前期走访调研，针对“停车难、垃圾多、能耗多”三大痛点问题与周边商户、居民沟通交流；到中期制定解决方案，开始施工建设改造；再到后期招商、引入企业、策展、举办活动，对望京小街的改造建设总用时不到5个月。

“政府几乎每隔几年，都要对一些老的街巷进行整修，加上日常的管理，从资金到精力，都是不小的投入。望京小街的改造模式，实现了多方共赢。”朝阳区望京街道办事处主任杨晓昇在接受媒体采访时表示。

老街区换新颜 华丽变身网红打卡地

望说小街炫目的夜晚。

可爱的柏林熊、各类网红餐厅、音乐喷泉、时尚集市、艺术展览……昔日“脏乱差”的老旧街区华丽变身成网红打卡地。

走进望京小街，原来的柏油路变成了由石砖铺设而成的开阔道路，道路中央还有一处音乐互动喷泉，上空则挂着一片彩霞般的天幕；存在安全隐患、残缺破损、有碍观瞻的户外广告牌匾也消失不见了，变成了整齐的立式店招；街区两侧分别设置了时尚市集、街区展览、艺术连廊等公共活动空间；在围合式分布的商业楼宇之间，是一个集小剧场、艺术馆、餐饮店等为一体的下沉庭院——“望京坊”（WangJing Garden）。

“改造之前，我们做了200个非常深入的调研，这些调研让我们施工感受到整个街区，乃至望京、朝阳发展的脉搏。这让我们在改造中，更强调艺术的元素、文化的元素，时尚的元素，强调商户的升级和消费的升级，这些是朝阳区域发展的一个缩影。”刘肖说。

在小街改造过程中，望京街道联合万科，对街区设施进行智慧化升级，开发建设了智慧管理系统，连接智慧车，绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，优化管理。

此外，万科通过市场调研与居民沟通，将出现频率高的、问题相对集中的居民需求作为小街改造工作推进的重点。如，为了解决停车位不足的问题，万科采取智慧停车系统，通过移动支付、物联网、AI、大数据等整合技术，实现线上线下一体化，全面解决围绕人、车、场、服务全域全场精细化车场运营管理的四大核心问题。通过车位使用数据的实时监控和智能化分析，可实现错峰停车，共享车位，分时收费。

同时，为了更好地响应《北京市生活垃圾管理条例》的相关规定，万科首次引入“零废弃”概念，在望京万科时代中心设置了特色“垃圾房”，其采用德国理念及标准，整合国际分色管理体系、德倍洗双步式显性化清洁消毒体系和异味中和喷淋系统绿色清洁体系、以及北京市垃圾分类标准规定四大架构，实现了垃圾房德式“三体一规”的有序化管理，达到了全方位一体化环保垃圾房管理标准。

国际化和产业升级 焕发区域新动能

望京小街。

据了解，望京小街周边不仅有6家世界500强企业，还分布着30多家跨国企业，常住外籍人口4000多人，是北京较早成熟的国际企业和国际人才聚集的片区。

为了提高国际商务氛围和文化氛围，望京小街学习借鉴德国步行街，设置了德国特色场景，包括德国集市商亭、德式餐饮申德勒、德式天幕、德式垃圾房、德国足球、德国音乐和德国亲子活动等丰富元素。

在招商定位方面，望京小街侧重于大品牌、国际化，引入新晋品牌和网红IP业态，汇集餐饮、影，院、酒吧、文创集市、商超等业态。一方面，万科对存量商户逐步升级、引导朝阳品牌商户，完成原有商业业态的腾笼换鸟，进一步提升人流量和商业获客量，实现商业企业的可持续发展，成功摸索出一条适用于商业导向更新的优良发展路径；另一方面，改造后，望京小街和望京万科时代中心将吸引更多优质租户入驻，实现商场、写字楼出租率和租金的双提升。项目定位集团型企业总部办公，主要产业方向为公司规模在200人-5000人的TMT领域领军企业。

截至目前，北京国际时装周、朝阳海外人才创业大会-国际创新周、看见德国等品牌活动相继落户望京小街。也吸引了很多明星企业进驻，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部。

据测算，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可过亿元。

在引入国际文化方面，望京街道和万科利用街区两侧人行道空间和高差改造为大台阶式剧场空间，作为文化活动的看台，并设置艺术连廊、街区展览馆、时尚市集等公共活动空间。同时，引入文化+阅读特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的“北京设计中心”，打造望京文化“新地标”，丰富市民们的文化消费需求。

据悉，2020青年设计100云毕业季展览已于8月1日，在望京小街望京坊开幕。展览集合了来自中央美术学院、清华大学美术学院、中央戏剧学院等15所在京高校的近300位设计院系优秀毕业生作品。展出的设计作品都是在新冠肺炎疫情期间创作的，每件作品都负载着青年设计师特殊时期的感悟和思考。

此时，望京小街已经蝶变成了具有开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际化+文化共享街区，也成为了政府引导社会资本参与的国际化商业街区治理样本。