“财务非常稳健，不需要以供股或任何股权形式集资，完全没有需要向股东集资的需要。”新世界发展执行副主席及行政总裁郑志刚强调。

2月23日下午，新世界发展集团发布2022/2023年中期业绩，但部分投资者的心情可能并不愉快。

只因按照披露，这家港资开发商在2023财政年度中期只会派发每股股息0.46港元，较2022财年中期息0.56港元减少约17.9%。

这是该公司过往13年来首次进行减息操作。

资料显示，新世界发展过去一直被视为行业中的高股息率企业，长年间对外宣告秉承“按照利润和现金流渐进式、可持续的派息”策略。

因此从2009财年起，每年股息都有所增长，其中中期股息从0.09港元上涨至0.56港元，末期股息则从0.21港元提升至1.5港元。

到2022财年，新世界发展全年每股派息合共2.06港元，意味着股息率为9.4%，核心派息率高达74%，连续3年的派息比率高于100%。

但近来随着新世界发展负债水平出现恶化，人们已开始怀疑高派息政策的可持续性。

例如摩根大通在去年10月就曾发表研报称，新世界发展为保持稳定的派息，已在连续三个财年将派息比率上升至逾100%，“（这是）来自于负债率上升和非核心资产处置的支持。”

资料显示，截至2022年12月末，新世界发展有息负债录得1859.36亿港元，借贷净额1292.76亿港元，还未包括474.41港元永续债。净负债率从2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021财年的数据为35.6%。

相应地，新世界期内财务费用从2022财年同期12.59亿港元攀升至25.55亿港元，几乎达到2022财年全年财务费用26.09亿港元水平。

2月10日，领展房地产投资信托基金宣布首次首次供股集资188亿港元后，更加剧了市场对地产行业下行的担忧。两日后港股周一开市领展大跌，全日跌幅12.82%，其余地产股受到一定程度的牵连，新世界发展当日就下挫6.68%。

有声音担心新世界发展会学习领展经验，郑志刚因此特意回应。

他解释，派息水平主要反映经济大环境和公司盈利状况，并表示多年来利润增长时会多派息，不过今年中期业绩利润下跌，“正常也会减息的”。

据业绩报告显示，新世界发展中期录得综合收入401.93亿港元，同比增长13%。但基本溢利33.6亿港元，股东应占溢利12.09亿港元，分别同比下跌了14%及15%。

郑志刚说，新世界并非因为负债水平升高而走到减息这一步，公司财务稳健，现金及银行存款566.6亿港元足够覆盖未来一年407.93亿港元到期债务。

而在业绩会投资者场次，新世界发展首席财务总监刘富强提出了切实的去杠杆计划。

“我们的净负债率已经见顶了。”他透露，新世界发展净负债率将在2023财年末下降到稍微高于40%，到2024年6月末将进一步下降到40%以下。

来自参加了投资者会的人士透露，具体措施包括：优化资本支出；积极处理非核心资产；重设股息；通过财资管理去降低人民币贬值带来的风险。

同时还会削减预算，郑志刚表示，新世界发展2023财年总体预算将从2022年10月初步披露的360亿港元减少至320亿港元。

“2024财年，我们的预算会比2023财年更低，主要是因为买地开支减少。”他说，为了应付高息环境，公司对项目的回报会更加严谨。

至于资产出售，2023财年上半年，新世界发展已成功出售了56亿港元非核心资产，超越全年目标100亿的一半。据了解，自2020年开始，新世界已通过沽清非核心资产，回笼资金420亿港元。

“我们还有其他潜在出售目标正在和不同买方积极磋商。”郑志刚指出，2024财年非核心资产出售金额将会比2023年更高，目的是预留弹药等待最合适的时机投在最有优质回报的项目上。

在2022年初，新世界发展管理层一度抛出“quickwin”快赢战略，希望加强对中国内地市场的收并购活动，并明确会预留大约200亿港元用于收购。

去年第四季度，郑志刚在接受采访时亦宣称，中国房地产市场已经见底，将慢慢复苏，因此新世界将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个中国城市投资共计100亿元人民币。

但结合如今新世界发展管理层的表态，目前不确定投资计划的最终执行力度将会如何。

但郑志刚称：“我们预计今年有很大的信心复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会更好。”他表示，相信最坏的时候已经过去，未来将为股东带来更多的盈利增长。

另一方面，为表明扭转颓势的决心，郑志刚宣布新世界发展接下来会检视集团整个架构和集团每个业务的价值，通过企业行动释放不同业务的价值。

“集团过去20年一直进行不同的企业行动。”郑志刚提到新世界集团2003和2006年进行的与基建业务相关的业务重组、2015年酒店业务引入中东财团、2016年私有化新世界中国等行动。

“下一步我们会对各业务进行全面的策略性检讨，审视如何完善集团旗下每一间公司的战略焦点和释放价值，通过企业行动进一步提升股东的回报。”郑志刚说。

但他并未对上述“企业行动”细节有更多解释，有分析人士猜测，新世界发展或会分拆旗下业务上市，例如K11品牌。

以下为新世界发展2023财年中期业绩会现场问答实录节选：

现场提问：中期股息减少是为什么？会采取什么方法降低负债水平？另外，集团有没有股本融资如供股或者配股计划？

郑志刚：首先我要强调，集团财务非常稳健，现金流和短期可动用的资金达到920亿港元，公司绝对没有任何供股或者配股的计划，也完全不需要股东集资。

派息水平主要反映经济大环境和公司盈利状况，我们这么多年来利润多会派多点息，今年中期业绩利润跌的时候正常也会减息的。但是我们预计今年是有很大的信心复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会好。所以我觉得现在这几个月是最差的环境，未来会有很好的持续发展。

所以最坏的时间已经过去了，我们希望提前布局，把握机遇，在市场物色一些有潜力的发展。

现场提问：公司未来是否有计划有更大的行动，例如分拆业务上市？

郑志刚：我们一向会对各项业务进行策略性检讨，看看是否可以通过企业行动释放不同业务的价值，进一步提升股东回报。很多都可以释放公司现有的价值，现在我没有任何补充。

现场提问：关于香港楼市，最近二手楼市气氛转好，一手楼也开始活跃，请问怎么看今年楼价的走势？

郑志刚：香港的楼市因为外围因素、加息影响，过去一年的楼价是有调整的。

但是香港的刚性需求是好的，加上通关效应，人才计划，之前在观望的买家估计后半年会出来了，后面交投量会慢慢活跃的。

香港的经济和楼市也会逐渐恢复元气，尤其是6月到下半年，我们会看到更明显的复苏。

现场提问：集团会不会趁楼市气氛好转而减价卖楼？

郑志刚：我们不会减价卖楼，今年到12月会推6个楼盘，大约5000伙，所以香港的楼市在后半年是乐观的。

现场提问：香港楼市回暖，但是内地楼市受到疫情和调控的措施影响，成交还是很疲弱的，对于新世界的卖楼收益有没有影响？

郑志刚：集团内地销售情况是非常好，跑赢大市，去年7月至12月销售额是92亿元，已经超过财年目标的60%，有信心一定是超额完成。

杭州望江新城二期去年累计卖了110亿元，是创纪录的。近几个月内地陆续推出稳定楼市的措施，对后市会有信心，内地楼市会进一步发展新周期和逐步回暖。

在大湾区、长三角重点城市，包括上海、广州、深圳等等，这些核心区会率先回升的。