广东骏贤集团有限公司董事长冯锦麟/文

近年，随着曾是房地产龙头企业“恒大”负债2.3万亿元的引爆，我国房地产行业进入了深度调整期。房地产行业这个在国民经济中起到基础性支柱作用的产业，正让多年积聚的各种矛盾和问题逐渐暴露，并引发关于行业发展的反思。

一、房地产行业的预售与现售机制

上世纪80年代，由香港商人吴多泰和霍英东创新的房地产“预售”机制在改革开放的机遇中传入内地，从而使我国城镇居民人均居住面积从不足4平方米，迅速提高到赶超发达国家水平的40平方米，创造了人类住房建设发展历史上的奇迹。

然而，房地产“预售”机制也和其他因改革带来的新生事物一样，不可避免地存在着缺陷，近年甚至有人提出要取消“预售”而要走回头路的“现售”了。我以为，如果用我们吃鱼时不小心被鱼骨咽了喉而不能吃鱼的比喻是否恰当呢？本来，房地产产品也和其他社会产品一样，都是市场经济的一部分，允许“预售”就意味着可以借助社会资源（资金），将产品开发建设周期加快获取税利而为社会发展做贡献，反对“预售”者无非就是认为“预售”会由于“快”而产品质量有问题以及延迟交楼导致社会矛盾。就常识而言，产品质量的好坏不在于快慢而在于其生产过程的把控、监管。作为产品的消费者，理应也要有自己对产品购买判断的责任。其实，现时的商品房买卖已经和其他社会产品一样可以以“网购”方式进行交易。

我认为，实施“用户订单”这种让产品是否被消费者认可的市场经济方式的优胜劣汰而可以“预售”的机制，是能够达到既提高房地产商的素质保障产品质量，又能控制产品的库存减少和社会资源的闲置浪费，同时又达到减少金融风险的“一举三得”的好模式。实际上，房地产产品当年能快速推广实施“预售”的机制，就是充分体现了改革开放“先立后破”的精神。早在2015年我已经在广东房协《南方房地产》刊物上发表了一篇《关于房地产去库存的思考》文章，核心观点就是房地产项目的产品必须要有用户（产品的使用者）认可的一定数量订单方可开工建设。该文章随后经我梳理被《中国建设报》及《中国房地产报》刊登，在司徒明德先生编著的《逐梦之路•冯锦麟与他的骏贤居》一书中也将其作为附录收入其中，但可惜未能引起社会的广泛关注。要知道，商品房库存量现在已经是73953万平方米，需要5~10年才能消化掉，在许多地方仍然还有不断开工建设的新楼盘，也不知其能否被消费者认同？

二、社会资源的贡献率

一个企业也好，一个人也罢，生存在社会就必然有社会资源占用的问题。比如一个房地产企业，有了100亩土地（不论其来源）都是社会资源的一部分，要开发建设该房地产项目需融资1000万元，那么该项目是在占用了100亩土地资源以及1000万元资金资源的基础上进行开发建设，我们就可以计算该项目在这个地区应创造多少税利才是合理的社会资源贡献率了。这里需要特别说明的是，这个社会资源贡献率是以每年计算的，比如一个项目如果能在两年内开发建设并售罄与项目10年甚至更长时间尚未完成开发建设，其占用社会资源的贡献显然是大不相同的。我们大家都明白，社会经济的发展除了靠公平竞争的社会环境之外，效率也是非常重要的，而社会资源贡献率是其核心的价值所在！

作为走在全国前列以不到全国土地面积2%创造出占全国10%以上GDP经济总量值的广东，主要靠的是先行实施改革开放的国策为基础前提。而改革开放的先行地区深圳蛇口当年践行的“时间就是金钱，效率就是生命”的口号值得我们怀念。据第七次全国人口普查，2020年广东城镇居民人均居住面积只有30.9平方米，远落后于全国不少地区，难道是广东人不喜欢住上宽大舒适的房子吗？看来，这种经济发达的富裕地区以及作为改革开放的前沿，却与全国的人均住房面积水平的不相称究竟是什么原因导致尚需探究！

三、“白名单”的机制

自从住房城乡建设部倪虹部长在公开场合提出解决房地产发展的“人、房、地、钱”问题以来，在探索房地产发展新模式中就有“白名单”机制的推出实施。我想，在整个房地产的企业都有由于受资金影响而步入困境的时候，这个“白名单”机制或许是有作用的。不过，我总觉得这个“白名单”机制与过往多年实施的房地产要想得到贷款，该企业必须是能够进入“笼子”名单的“笼子政策”区别不大，还是由银信部门认定房地产企业是否符合其准入条件（主要是规模够大）才能“入笼子”融资，而不是从针对房地产具体项目是否有投资开发的价值来决定是否融资（贷款），更不用说会从该项目对社会贡献率大小的问题去考虑了，难道银信部门就不怕房地产企业得到的贷款会用在没有消费者认同的项目甚至是挪作炒房用途吗？简单的道理就是，融资（贷款）明确用于具体项目而进行的监管肯定会比将资金不指定使用就发放给房地产企业容易。就操作层面而言，“白名单”是作为上级银行的行政部门认定的，而具体发放贷款是下面的基层银行，基层银行认为优质的房地产项目往往由于其所在企业没有进入“白名单”而不能办理贷款。须知，多年来许多好的房地产项目就是由于其所在企业规模不够大，没有“入笼子”故不能获得银行资金的支持无能力开发建设而闲置，从而迫使产生不少变相融资情况的发生。而包括“恒大”在内的不少大房企，就是由于规模够大而名正言顺地获得银行的大量资金导致产品库存严重并产生金融的风险！

四、“先立后破”的意义价值

在电视剧《突围》的一个重要情节中，汉东省京州市由于曾经制定有政府的“24号文件”，规定棚户区改造要有95%以上的棚户区居民同意才能开工建设，而让已经是被92%的棚户区居民强烈要求改造的房地产项目拖了5年时间，最终酿成大爆炸事件导致棚户区房屋大量倒塌，及居民损失重大的社会问题。面对当地党政领导将要受到处分的时刻，身为市委书记的吕德光深夜私访棚户区居民了解情况被震动后，打电话给吴雄飞市长要求他尽快启动棚户区改造工程时，吴市长却以“24号文件”为由振振有词反驳吕书记说，他这个市长是“依法依规办事”而无动于衷令吕书记无奈！其实，吴市长就是认为这个时候启动棚户区的改造违反文件精神，会“罪加一等”。那么，这个吴市长究竟是模范执行文件精神的“依法行政”，还是懒政的不作为为了保“乌纱帽”呢？

从这个故事我们可以想像，身为市委书记的吕德光心系人民群众敢于承担责任风险，为了尽快解决棚户区居民群众的困难却被“24号文件”的人为因素制约，并让“依法行政的人”认为这位市委书记是乱作为。如果这个逻辑是成立的话，那么党中央强调的一定要坚持改革开放要改什么革什么呢？

“先立后破”是以习近平为核心的党中央发出的改革开放新号令，也应该会让现实中存在“蹲在茅坑不拉屎”的不作为官员的社会现象有所警醒，而我们各行各业都能实事求是，按照是否有利于人民群众的利益以及社会经济的发展为标准，积极践行“先立后破”这个改革创新的理论，就能为中华民族的伟大复兴贡献出更大的力量。