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中房报记者 曾冬梅 广州报道

为缓解商业办公项目的高库存压力，低线城市陆续对“商改住”放行了。

11月29日，贵港市发布《贵港市出让商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》（以下简称《方案》），透露在2022年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，符合条件的可申请调整为普通商品住房。

“主要目的是盘活商业地产库存，提高土地利用效率，给企业多一个选择。”12月1日，贵港市自然资源局相关人士对中国房地产报记者表示，根据摸查数据，贵港市存量的商业地产库存面积有40多万平方米，受疫情及经济下行影响，去化压力上升，“之前有一些业主表达过希望改变土地用途的诉求。”

据了解，此前，广西壮族自治区的南宁、桂林、百色等城市已实行了“商改住”，南宁已有十多个商业项目成功变身为住宅产品。“广西整体经济实力比较靠后，只有大胆创新，才能激活市场活力。”上述人士如此认为。

试行两年 督促企业积极参与

贵港市位于广西壮族自治区的东南部，下辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区，全市总人口566.8万，因自古以来遍种荷花，花香四溢，而有着“荷城”之称。

《方案》的适用范围虽只有港北区、港南区、覃塘区，但桂平市、平南县可参照执行。

除了土地出让时间的限制外，商业项目要申请调整土地用途还需满足不少条件。包括已结清土地出让金，项目（以栋为最小单位）未销售，不位于国土空间规划确定的核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内，不属于特殊服务功能的商业项目（如专业市场、生活农贸市场、公用设施营业网点等），项目用地或建筑物无抵押或者虽已抵押，但取得抵押债权人书面同意申请变更的，项目用地或建筑物未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的。

《方案》提到，将商业办公项目调整为普通商品住房开发涉及改变土地用途的，土地使用年限仍从原起算之日起算，住宅用地出让总年限不超过70年。如调整土地使用条件补缴土地出让金的评估结果为正值，须按规定补缴土地出让金，如果为负值则不退还土地出让金，调整后住宅用地的容积率不得超过3.1。

从土地使用权人提出调整申请到核发不动产权证书，共有9道流程，《方案》的试行期则为两年。“商改住涉及多个部门，流程走完至少要大半年至一年时间。”贵港市自然资源局相关人士解释，设置两年的期限，是为了调动土地业主的积极性，督促他们尽快行动。“也要看业主的意愿，暂时还没有接到调整申请。”

库存压力大 待售面积增三成

往前追溯不难发现，《方案》其实是《关于印发贵港市促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（以下简称《通知》）的执行细则。

《通知》发布于11月1日，其中提到优化个人住房贷款中住房套数标准、引导房地产企业合理定价、引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期、支持非住宅商品房规划性质变更等十项政策措施。

“全市房地产开发业运行面临较大压力。”这是贵港市统计局对贵港市前10月房地产业运行数据的总结，也是《方案》出台的市场背景。

统计数据显示，今年前10月，贵港全市房地产开发投资同比下降18.7％、商品房销售面积同比下降17.5％，降幅均较前9月有所扩大。据贵港市统计局分析，商品房销售面积延续下降趋势的主要原因有几个，一是城镇居民住宅拥有量较高，住房短缺问题已基本解决，住房刚性及改善性需求降低；二是商品房待售存量仍比较高，商品房待售面积同比增长36.8％；三是目前经济形势不明朗，导致人们对未来的不确定性增加，购房者持观望态度。

该局建议，贵港市要以盘活现有房产项目为主，强化对房地产项目施工、建设等环节跟踪服务，及时了解并协调解决企业在项目资金、审批手续等存在的困难和问题，还可放松预售资金监管标准，在一定程度上减少房地产开发企业资金压力，提高拿地和开工积极性。

“商改住”是盘活存量的一种方式，参考了其他城市的执行经验后，贵港市认为多一条路径对企业和市场均是利好。例如，南宁市早在2020年10月就开始实行“商改住”，据统计，截至目前该市已有10多个商业项目闯关成功。就在今年的11月15日，还有一个企业申请将约14.6万平方米的商业用房、酒店用房调整为普通商品住房。