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中房报记者 付珊珊 上海报道

上海七宝万科广场彻底易主了。

2月20日晚间，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”，823.HK）在港交所发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，随着此次收购完成，领展成了该项目的新主人，万科则完全退出。

据接近万科的人士表示，领展全资持有七宝万科广场，后续该项目或将更名。

为了保证收购后项目的顺利整合，上海七宝万科广场现有的零售管理人将留任六个月。领展方面表示，六个月过渡期后，领展将会接管商场运营，该项目也将由领展重新塑造品牌及管理。在领展方看来，这符合领展的投资策略，即投资有长久增值、创收潜力的房地产项目。

而对万科而言，从上述项目中股权退出，回笼了现金流，同时也进一步对旗下优质商业资产进行了一次梳理，商业发展更聚焦，以便在当下市场环境下实现效益最大化。

万科打折出让

上海七宝万科广场的股权变更之所以会引发业界关注，主要还是因为该项目在万科内部具有标志性意义。

首先，在七宝万科广场之前，万科在商业领域的探索多年不得要领，该项目可谓打破了万科“不会做商业”的魔咒，为万科塑造商业品牌奠定了基础。

其次，该项目是万科最赚钱的商业项目。万科年报数据显示，2020年至2022年，七宝万科广场的营业收入分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元，均位列万科商业项目第一位。即便是受疫情影响最严重的2022年，其营业收入也远高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年，七宝万科广场再次以2.13亿元营业收入位居集团榜首。

这样一个“钞能力”十足的项目，万科为何说卖就卖？在一位民营房企副总裁看来，可能还是为了保证现金流。

去年下半年以来，万科也遭到了资本市场“狙击”，股债出现剧烈波动，不少人担心万科也会出现债务危机。为此，万科管理层还请出了大股东深铁集团站台，向外界澄清公司经营正常。

业界的担忧不无道理。公开资料显示，万科2024年共有6笔境内外债需要偿还，除去1月已经偿还的1笔，另外5笔粗略合计超过140亿元。

而另一方面，房地产大环境未变，房企销售也整体未见明显好转。根据万科此前发布的未经审核经营业绩显示，2023年，万科实现合同销售额3761.2亿元，同比减少9.8%，2024年1月销售额194.5亿元，同比减少约32%，整体依然处于下跌态势。

不过，有分析认为，2024年万科不存在偿债压力，原因是截至2023年6月30日，万科持有的货币资金仍有约1222亿元，应对140亿元的债务绰绰有余。

“销售端不好，连央企、国企都有压力。”上述副总裁表示，再强大的背书也比不上自己有真金白银来得有底气。

领展低价收购

对于领展而言，收购七宝万科广场算得上是一笔划算的交易。

2021年4月，领展曾以27.72亿元收购了新加坡政府投资公司（GIC）所持有的上海七宝万科广场50%的股权，当时的物业整体估值为65.8亿元，交易协议价为64亿元。而此次领展从万科手中收购项目剩余50%股权的折扣力度更大。

根据购股协议，此次交易的协议价为52亿元，商场的最新估值则为70.6亿元，算下来折让了26.3%，领展将支付相当于最终基础价款的金额，预计为23.84亿元，作为收购代价。

作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金，领展于2015年进军内地，抛开此次收购的七宝万科广场，领展目前在内地共拥有7个物业项目，其中包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目，全部位于四个一线城市：北京的领展购物广场·中关村、领展购物广场·京通；上海的领展企业广场、七宝万科广场；广州的领展购物广场、天河领展广场以及深圳的领展中心城。

领展方面表示，此次交易符合公司的投资策略，且看好上海市场以及项目本身具有强大竞争力。

具体来看，领展认为，七宝万科广场的位置优越，位于上海闵行区七宝镇高密度住宅区内，且该项目直通七宝地铁站，而七宝地铁站将成为现有地铁9号线及未来嘉闵线的换乘站，未来相关基础设施会进一步升级，具有住宅人口增加及交通便利的红利。受此影响，七宝万科广场的收益和升值潜力或将随之上涨。

而七宝万科广场的收益上涨动能与上海市场的支撑和项目自身的韧性密不可分。领展提到，在一线城市中，上海2023年可动用收入增长6.3%，零售销售增长了12.6%，均高于其他一线城市。

在这一交易后，交银国际也上调了领展评级，由“中性”上调至“买入”，对其发展表示看好。

实际上，目前，上海不动产大宗交易市场活跃，资本捕手均在积极寻求投资机会，领展只是其中之一。

世邦魏理仕数据显示，2023年上海物业投资市场交易总额为789.8亿元，同比下降10.2%，但交易笔数创历史新高，达到105笔。仲量联行数据显示，2023年上海房地产大宗交易成交总金额为941.2亿元，同比增长12.6%，共计92笔交易。

业内人士认为，优质资产供应增加是交易量攀升的原因之一，不同类型买家关注因素不同，实业老板看重地段，机构投资者则考虑多方面因素。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“近几年，投资市场经历了显著的变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。展望未来，随着REITs市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”