城市与区域治理研究院  苏志勇

保交楼事关民生福祉和房地产市场稳定大局，近两年来已经成为房地产领域核心关键词。

2023年，在各级政府、金融机构和房企的共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%；3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。

在全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹明确提出，2024年要重点抓好4大板块18个方面工作，其中保交楼保民生保稳定工作成为住房和房地产板块的重中之重。

年初以来，住房城乡建设部与金融监管总局牵头建立了城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，共涉及6000个项目。金融机构加快项目对接，审批通过贷款金额超2000亿元。2024年，一场“保交楼”攻坚战已经打响。

房企交付发力提速

2023年房地产开发投资、商品房销售等多项数据持续下滑，房地产开发企业竣工数据成为唯一亮点。国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业竣工面积达99831万平方米，同比增长17%。其中住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%。在市场环境并不理想的背景下，房企交付交出了亮眼的成绩单。2023年350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

城市与区域治理研究院综合整理中指院、克而瑞等机构以及各房企发布的公开数据，对2023年房企交付TOP50进行了梳理。数据显示，交付榜TOP50交付套数均超过1万套，其中碧桂园在全国249个城市完成60万套的交付，涉及房屋面积约7162万平方米，列交付榜首位。万科和融创分别以31.8万套和31万套列第二、三位，保利发展、绿地集团、中海地产和绿城中国交付量均在20万套以上。交付榜TOP10房企累计交付262.43万套，占TOP50房企的57.6%。龙头房企成为保交楼主力。

房企能否做到如期交付、品质交付，既是企业综合实力的反映，也是社会责任的体现。2023年各家房企将“保交付”作为重要任务，展开实力比拼。

从房企交付数据看，大多数房企完成了年度交付目标任务，其中不少房企在如期交付基础上实现了提前交付。例如美的置业全年交付超9万套，其中有6.3万套属提前交付；新希望地产在全国16个城市完成40个项目的交付，共计交付3.7万套，其中1.1万套住宅实现了提前交付；旭辉共137个项目交付11.8万套，其中9675户提前交付，超4300户实现“交房即交证”；龙湖在全国56座城市的160余个项目，共计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付；建业集团年度交付10.84万套，累计交付面积1442万平方米，其中4.23万套属于提前交付。

融创中国虽然深陷债务违约泥潭，但在保交付方面丝毫不含糊。他们提出的“归心交付体系”概念，不同于传统交付仅关注房产品硬件配置与基础物业服务，他们认为除房产品外，更应通过交付前的贴心服务与交付后的归心服务，向业主交付一个充满生命力的社区生态。

龙湖集团提出“以新交心”的“龙湖智善交付”体系，贯穿产品品质、颜值、智慧科技、生态体系、交付体验、宜居空间、温度服务等九大维度全生命周期，这种全程陪伴的服务模式，也让业主在享受新家的同时，体验到了龙湖的温暖与关怀。

绿城中国在交付中实施产品品质“一号工程”和客户满意度“一号标准”，并坚持组织工地开放日、推行“一房五验”。

世茂集团将标准流程交付体系贯穿于交付前、中、后各阶段，交付前“强预控、保品质”，交付中“强服务、重体验”，交付后“长运营、塑生态”。

作为央企代表的华润置地2023年创新性地提出“高品质九观”产品新标准，包括了人本观、自然观、城市观、美学观、性能观、适配观、工艺观、智慧观、服务观，为房企高品质交付提供了高标准样板。

同为央企的远洋集团升级打造了“远洋在线交付系统2.0”，以数字化、智能化服务为业主提供省时、高效、智能、完善的交付体验。

政府、金融机构力促保交楼

2022年7月底，“保交楼”首次被写入中央政治局会议内容，会议明确提出“保交楼、稳民生”的政策基调。随后住建部、央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，房地产“金融16条”出台，“三支箭”渐次落地。同时，央行允许优质房企通过出具保函置换预售监管资金，金融机构通过内保外贷业务支持房企融资。

进入2023年，保交楼资金支持进一步加码。2023年1月，央行、银保监会出台《改善优质房企资金负债表计划行动方案》，针对保交楼工作，提出加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等一系列工作安排。3月央行相关负责人透露已经推出3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划。

7月央行将“金融16条”有关政策适用期限延长至2024年底，保障了保交楼配套资金渠道的畅通。

10月份召开的中央金融工作会议明确强调，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，随后金融监管部门和金融机构密集发生，积极相应。

11月，央行、金融监管总局、证监会提出“三个不低于”，要求各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速，对非国有房企个人按揭贷款增速不低于本行按揭增速。一系列金融支持政策保障了保交楼工作的顺利推进。

地方政府层面，积极落实属地责任，“一城一策”“一企一策”“一楼一策”加速推进保交楼工作。一是争取国家政策性银行专项借款，用好用足保交楼政策；二是设立地方专项纾困基金；三是加强预售资金监管；四是做好保交楼相关协调和服务工作。

河南作为保交楼任务最为艰巨的省份，2023年年初提出将全面落实金融支持房地产金融16条政策措施，全力保交楼、稳预期、拓供给，着力促进房地产市场平稳健康发展。同时强化保交楼项目配套融资支持，持续攻坚推动已售逾期项目加快建设交付。截至2023年末，两批国家专项借款支持河南45.6万套住宅交付，已实现交付39.95万套，交付率达87.6%。

湖南2023年初争取到240亿元保交楼专项借款，加快项目复工建设。国开行和农业发展银行及时审批、发放专项借款，240亿元及时抵达风险项目，推动了竣工交付。2023年全省529个专项借款项目已交付房屋21万余套，交付率达90.3%。为了加速资产变现，湖南省出台10项支持政策，通过减免土地出让利息、滞纳金、违约金等，让未开发地块快速流转，回笼资金用于保交楼。为妥善化解恒大集团金融难题，制定出台《湖南省“三保”工作方案》等措施，积极寻找优质企业接盘出险房企项目。

辽宁省用好用足专项借款和政策支持，确保保交楼项目按期保质交付。各市切实履行属地责任，多渠道筹集建设资金，开展资金审计和追缴，对部分项目进行挂牌督办，全力推动项目复工建设。2023年保交楼借款项目已交付房屋逾9.9万套，交付率88%。

四川省积极推进地方债务化解、拖欠企业账款清理、“保交楼”工作。扎实推进各类债务风险防范化解，清理拖欠企业账款专项工作取得成效。全年“保交楼”交付20.2万套，完成交付率达到86.4%。

保交楼进入攻坚阶段

2023年保交楼工作取得了突破性进展， 350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%，为保交楼任务的顺利完成奠定了坚实基础。假设在没有新增保交楼项目的条件下，保交楼项目仅剩不到50万套，但是2024年保交楼任务依然艰巨。

首先，剩下的保交楼项目可能面临更大的资金问题，都是一些难啃的“硬骨头”；其次，要加强预售资金监管，防范新的烂尾项目出现，为保交楼工作增添更大负担；最后，在抓交付进度的同时，还要狠抓交付质量的监督管理，最大限度保障购房者的合法权益。

保交楼面临的最大难题仍是资金问题。2024年伊始，住建部、金融监管总局联合建立了城市房地产融资协调机制的通知，旨在更加精准支持房地产项目合理融资需求，缓解房企融资压力。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

从房地产融资“白名单”可以看出，很多出险房企项目被列入其中。据中国房地产报报道，截至2月27日，碧桂园已获批进入“白名单”的项目超过100个；融创有90个项目已经入围“白名单”；华夏幸福36个项目纳入“白名单”；中国奥园有8个项目入围“白名单”。此外，包括中南建设、花样年等多家出险房企项目也已经入围。这些项目纳入“白名单”将有效缓解企业资金压力，对于项目的复工和交付可谓“雪中送炭”。

融资协调机制不仅抓“白名单”申报进度，更要抓项目质量。2月29日召开的融资协调机制工作视频调度会议强调，要严格按照标准做好项目筛选，经金融机构确认后形成第一批合格项目名单。金融机构应加快审核。按照“推送—反馈”的工作闭环，金融机构及时反馈项目存在的问题，城市融资协调机制要第一时间统筹解决，待项目符合条件后再次向金融机构推送，共同推动融资尽快落地。会议还要求，要加强贷款“发放-使用-偿还”闭环管理，防止贷款被挪用，保障信贷资金安全。

预售资金监管漏洞是产生项目烂尾的重要根源。倪虹部长在住房城乡建设工作会议上强调，保交楼工作要落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

为了堵塞监管漏洞，近年来各地落实属地责任，普遍加强了预售资金监管。2023年末，北京市拟对商品房预售资金监管办法进行修订，出台了公开征求意见稿。征求意见稿将预售资金由银行监管调整为政府监管，拟引入市住房资金管理中心作为第三方机构，开发商在商品房销售现场公示预售资金监管协议和监管账户名称，购房人可查询本人入账信息。这一举措强化了政府部门的属地责任，强化了对商业银行的执行监管。这一政策如果在全国得到推广实施，将有效堵塞预售资金监管漏洞，进一步规范房地产市场。

商品房预售制是市场供不应求背景下的产物，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，加快预售制改革也提上议事议程，越来越多的城市开始转向现房销售。随着预售制的退出，预售制下保交楼甚至烂尾问题也将得到根本解决。