| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

刚在3月底业绩会上透露今年要花400亿元拿地，且56%的投资额要在粤港澳大湾区的佳兆业出手了。4月14日，佳兆业宣布拟以46.6亿元收购阳光100旗下广东清远市项目南区。

“在大湾区，佳兆业肯定有相当强的竞争力，我们希望未来三年在大湾区有更好的表现，公司利润率也能受益于大湾区的政策红利。”佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成在今年业绩会上直言。

去年佳兆业完成700.59亿元的销售业绩，同比增加56.7%，然而受累于负债，佳兆业的净利润为33亿元，同比仅增加8%。对于目前的佳兆业来说，负债问题依然是其最大的困扰，截至去年末净负债率依然达236%。

如果净负债率要降到200%，佳兆业势必要在销售以及成本控制上下功夫。粤港澳大湾区的布局，是其所设想的一条实现道路。除了大本营深圳外，佳兆业从2017年也陆续落子大湾区的其他城市，寻求新的利润增长点。

选择清远背后

佳兆业此次收购的项目位于广东清远清城区龙塘镇，广清新城核心区，总占地34.37万平方米，容积率3.44，计容建筑面积118.33万平方米，规划为住宅项目。

选择清远的原因，佳兆业方面对中国房地产报记者表示：“广清一体化的深入发展将为清远未来的发展注入强劲的动力。项目位于广清新城核心区，临近清远长隆，加上广东省内首条磁悬浮列车将联通清远市区、清远长隆及广州市区，广清新城片区的热度快速上升，投资潜力巨大。”

一直以来，交通不便是阻碍广清发展的一大因素。从2012年提出了广清一体化至今，清远一直发展平平，房价上涨幅度也并不高。据清远房管局统计显示，2019年3月新房网签均价约8960元/平方米，远低于广佛线最近广州的佛山区域千灯湖3万元/平方米价格。

有清远业内人士对中国房地产报记者指出：“清远开始吸引越来越多的开发商进入，相比广州、佛山较高的地价，清远的地价还是比较低廉的。而且目前清远房价也在低位，一旦交通打通，更能吸引广州外溢的客户。只是对于佳兆业来说，项目能不能卖出合适价格还是未知数。”

据悉，佳兆业收购项目拿地成本不到4000元/平方米，比区域公开市场近6000元/平方米的楼面价低。该项目未来将分5期开发，总开发周期约8年，预计项目综合利润率在10%以上，而且项目现场基本为净地，且一期即将取得工规证，预计今年11月即可入市销售。

有接近佳兆业的人士对中国房地产报记者透露：“这个项目不是旧改，操作时间没有那么长，相比较深圳一些旧改项目需要6年至8年的操作周期，这种快周转就可以赚钱，也能帮助佳兆业来控制净负债率。”

这也符合佳兆业执行董事兼行政总裁麦帆在业绩会上所言：“我们投资风格是以旧改和收并购合作为主，这样应该比较灵活一点。我们锁定的区域也是核心地段或者是相对比较大、想象空间大的或者是干净的快的地。”

深圳旧改操作时间长

对于佳兆业来说，大本营深圳一直是销售额贡献的主力。2018年701亿元的销售额中，深圳的销售额占整体的33%。虽然之前遭遇了锁盘风波，但是深圳的销售额贡献占比让佳兆业还是坚定地选择在此做旧改。

截至2018年末，公司拥有旧改项目占地面积达3000万平方米，深圳占比就达到了33%，数量高达81个。

目前深圳主要的供地来源是旧改项目,但因为政策规定需要拆迁范围100%的产权人签订拆迁补偿协议，面对上百上千的拆迁户，旧改项目的操作时间往往很长。

中国房地产报记者了解到，佳兆业在深圳的一些旧改项目属于“老大难”项目，例如位于深圳市龙岗区平湖红朱岭片区旧改，拆除用地面积29.68平方米，于2010年7月22日批复规划。去年11月被列入了《关于开展龙岗区城市更新单元计划清理工作的公告》，因为处于规划批准两年内项目首期未确认实施主体，若再未能进行下一步动作要面临清退的风险。

关于该项目进展问题，佳兆业城市更新集团一直未有答复。有业内人士透露：“这个项目体积较大，目前了解到应该签约接近90%，也是住宅和工业混杂的，谈判难度较大，佳兆业这样的旧改大户操作起来也没那么快。”

“我们有接近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有5年或者5年以上的时间，这块的资金投入是比较大的，旧改项目也不能评估，所以我们负债相对比较高，这方面我们也在努力。”郭英成直言。

挖掘新的利润增长点

目前，佳兆业也在开始寻求深圳之外适合投资的城市。

佳兆业有自己的选择标准，“集团特别关注重点城市区域及关键产业，一是核心3个‘极点’城市区域，包括深圳前海、广州南沙和珠海横琴；二是深圳、广州、珠海、佛山、惠州、东莞6个‘节点’城市内的重点产业，未来将是集团产业地产及多元业务的发展重点。”佳兆业方面对中国房地产报记者表示。

中国房地产报记者了解到，2017年开始，佳兆业在原有的深圳、广州、上海、珠海等储备的基础上，新进入中山、惠州、东莞、佛山的旧改市场。年报显示，广州的旧改面积增加最多，从2017年的580万平方米增加至2018年的951万平方米，占比也从24.1%提升至31.6%，和深圳足以抗衡。中山699万平方米，占比23.3%。

广州是广东省房价第二高的城市。据克而瑞统计，佳兆业2017年在广州的权益金额为21.09亿元，2018年增加至34.8亿元，和头部房企接近200亿元的销售额还有较大的成长空间。

有接近佳兆业的人士对中国房地产报记者透露：“如果一个市场要同时达到销售面积增加和销售均价提升，除了深圳符合条件外，最能达到要求就是广州。像佳兆业去年12月底拿下的小坪村项目，本身在广州白云火车站核心规划用地区，改造完成后会成为广州西北部城市连廊，这个项目的价值不言而喻。”

和佳兆业拥有相同理念的房企有很多，例如销售额相近的龙光地产同样在大湾区储备了较多旧改项目。佳兆业的优势能否脱颖而出还不能肯定，但在郭英成眼中，“佳兆业有它的优势所在，特别是在风险把控上、整体项目的拆迁和手续完善和规划上、项目的研究上，我们还是具备相当强的竞争力。”