中房报记者 徐妍 北京报道

上市物业企业的“期中考试”即将来临，8月1日至9日，已有9家港股上市物企公布了半年度业绩审核的时间节点。

8月9日，碧桂园生活服务集团股份有限公司(以下简称“碧桂园服务”，06098.HK)发布公告，公司将于8月24日举行董事会会议，藉以披露公司及其附属公司截至2022年6月30日止6个月中期业绩，以及考虑派发中期股息(如有)。

同一天公布中期业绩发布日期的，还有金茂物业服务发展股份有限公司(以下简称“金茂服务”，00816.HK)、金融街物业股份有限公司(以下简称金融街物业,01502.HK)，和朗诗绿色生活服务有限公司(以下简称“朗诗绿色生活”,1965.HK)。

今年1至7月，上市物业企业经历了前所未有的市值缩水，59家上市物业企业中超过50家股价下跌，股价跌幅超过五成的物企达到了17家。随着资本市场对物业企业的热情冷却，递表和上市的物业企业数量规模与去年同期相比有大幅降低。年内仅有鲁商服务、金茂服务、东原仁知服务、力高健康生活四家物业企业成功登陆资本市场。

不过，从抢先公布中期报告的两家物业企业业绩情况来看，25%~35%区间的营收和利润增幅情况表现不俗。来自中指研究院的数据显示，今年1至6月，碧桂园服务、保利物业及雅生活服务新增合约面积分别为7382万平方米、3232万平方米和5997万平方米。

“目前经济环境下，各物企对并购态度更加谨慎，考虑因素也更加的多元。细分不同企业，国央企相对资金雄厚，支持其开展较大规模的并购动作。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，未来收并购依然会是推动物业行业发展的重要手段和方式，扩规模仍将持续。通过近两年中指数据来看，行业高增长的发展逻辑没有改变，且行业集中度将进一步提升。同时，由于社会经济的发展，人民对美好生活的需求也将充分影响物业行业的业务拓展方向。除了满足基本的物业服务外，如何更好地提供多元化和高质量的物业服务也是每个物业企业都需要且正在考虑的重要问题，多元化的发展依赖于规模，而收并购是扩规模重要的手段之一。

头部物业企业或许可以靠实力说话，带领物业板块迎来新一轮估值修复。截至目前，上市物业企业还有40多家没有发布中期业绩，值得期待。

两家物企中期答卷“优良”

“在减租及疫情影响下仍超市场预期，该公司的业绩表示体现了扎实稳健的运营能力及大股东华润置地坚实后盾支持。”8月2日，中泰证券发布研究报告称，维持华润万象生活有限公司(以下简称“华润万象生活”01209.HK)的“买入”评级，该行认为逆境下万象生活取得超预期的业绩增速的原因为自身经营的持续优化，预计基础物业服务及商业运营服务毛利率均有上升趋势，非业主增值服务毛利率也有望维持在较高水平。

报告称，作为内资商管标杆、头部央企物业、商业运营领域高壁垒高成长以及住宅服务领域的规模与利润率快速提升，该行认为华润万象生活在估值上应享有高于行业平均水平的溢价。

7月29日，港股上市物业企业华润万象生活发布业绩预告，根据公告披露，预期上半年公司拥有人应占溢利将同比增加约25%~30%，主要因为收并购公司财务并表及市场化外拓，该集团物业管理在管建筑面积大幅增加带来显著的业绩增长，该集团来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入增加。

此前两天，A股上市公司7新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”，SZ.002968）发布了2022年半年报。报告期间，该公司实现营业收入12.5亿元，同比增长39.49%；归属上市公司股东的净利润9315.33万元，同比增长25.23%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8563.14万元，同比增长24.35%。

此外，上半年新大正实现新拓展项目中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长约41%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约76%。

这两家领先发布中期业绩的公司均表现不俗，营收和利润的增幅均处于25%~35%区间。而这一业绩增速的基调，也让天风证券、万联证券等机构给予了“买入”评级，和对业绩增长质量的肯定。

头部物企外拓表现“可圈可点”

值得关注的是，即将发布中期报的碧桂园服务、金茂服务合景悠活、上半年在收并购上均所斩获，外拓能力表现不俗，为业绩高增打下良好的基础。

中指研究院的数据显示，今年1至6月，第三方市场拓展方面，碧桂园服务、保利物业及雅生活服务斩获的面积分别为1023万平方米、1887万平方米、5685万平方米。

其中，雅生活服务在第三方市场拓展能力表现突出，其上半年新增的合约面积94.80%来自第三方市场拓展。

克而瑞物管发布的《2022年7月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》报告也显示，今年7月，雅生活、碧桂园服务第三方拓展持续发力，雅生活当月拓展全委项目86个，总规模达715万平方米位列榜首，碧桂园服务位居第二，拓展全委项目规模为597万平方米，金科服务以539万平方米的拓展规模位列第三。

“物业行业是好赛道，短期冲击不改长期价值。”中泰证券分析师陈立在《2022年物业服务中期策略——底部徘徊、静待花开》中坦言，2021年中旬至今，物业板块经历较大幅度调整，板块估值折让超过50%，主要因港股整体下行及房地产行业信用风险持续发酵牵连关联方物业公司，2022年以来，高信用的央国企背景物业公司股价表现较为坚挺，相反市场对于民营背景的物企赋予更多担忧。

陈立认为，2022年虽受疫情影响，物业板上半年业绩面临压力，但预计依然维持正增长，且下半年有望持续复苏，全年继续实现较高的增速。“我们看好高信用的央国企公司保持稳健的业绩，也同时看好优质头部民营物业企业在行业筑底后有更高的向上弹性。”

牛晓娟也表示，目前物业板块面临的问题，主要是由于内在调整、外部环境、市场信心，以及部分物业管理企业关联公司负面信息影响。但是，物业管理行业的基本面未变、行业的属性未变，物管企业仍然有很多事情可以做，想象空间巨大。

从前两年的高速扩张发展模式，到如今的投资者回归理性、估值全面回调，怎么能更好地进行多元化的市场布局、精细化的经营管理，如何更好地保证物管企业自身经营的独立性，更好地提升内在增长力，这些方面既是物管企业需要重点考虑的问题，同时也是市场衡量物管企业能力的重点考虑因素。