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规模已握,债务待解:头部房企赶考

2019-04-22 16:37

中房报记者 许倩 北京报道


戴上皇冠,也承其重。4月已经见底,2018年房企年报披露到了最后一刻,房地产上市公司收获了规模、利润、土地储备等美好数据,不可避免,来自负债、现金流、融资成本端的财务压力亦如影相随。


中国房地产报记者查阅20强房企中已发布财报的16家房企数据发现,2018年末资产负债率超过80%的房企有8家,占比一半。万科等行业巨头,都背负着万亿元的债务。曾以激进路线弯道超车的部分闽系房企负债累累。


当前,平衡规模、利润、负债之间的三角难题,势在必行。据中国房地产报记者统计,截至2018年底,16家规模房企一年内须偿还负债总计10249.14亿元,手持货币现金共12136.84亿元,整体看,货币现金能够应对短债偿付。但个别房企的偿还能力仍值得重视,如阳光城等公司,货币现金与一年内债务比值(现金短债比)均在1以下,显示出现有现金流并不足以覆盖短期负债。


另从房企融资成本来看,16家规模房企2018年平均融资成本全部较2017年上升。其中,泰禾集团2018年平均融资成本最高,达8.52%,较2017年增加0.4个百分点。新城控股融资成本增长最快,一年提高了1.15个百分点。中海地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口的平均融资成本均低于5%,处于行业低水平。


负债与融资成本攀升并非一时之举,其背后是近年来房企加大土地储备竞规模的缩影。2018年以来,不少房企纷纷加入去杠杆、降负债、控融资成本的队伍中。


为降负债,中国恒大在2017年彻底还清了所有永续债,为2018年及未来释放出巨量利润空间。“永续债还掉释放了200多亿元的利润。”恒大总裁夏海钧表示。


“到2020年底,实现总资产3万亿元,年销售规模8000亿元,年利润1500亿元,负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。”3月26日,中国恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上表示。


如果说规模决定着房企在行业集中度形势下的地位,偿债能力和融资能力,则决定着房企最终能走多远。


会赚钱的中海 地价高的绿城


即使在经济和房地产行业的下行期,头部房企的盈利增速依旧比较强势。从2018年归属股东净利润来看,中海地产同比增长10.1%至港币449亿元(人民币383.99亿元),成为股东净利润最高的房企。


中国恒大2018年股东净利润为373.9亿元人民币,同比增长53.4%,排名第2。尤其中国恒大核心业务利润为783.2亿元,同比增长93.3%,在房企中最高。恒大内部人士称,较低的土地价格是恒大获得高利润的关键,2018年中国恒大新购土地储备建筑面积4993万平方米,平均楼面地价人民币1611元/平方米。此外,恒大于2017年提前偿还了1129亿元的永续债,为2018年及未来释放出超200亿元的利润。


2018年碧桂园、万科的股东净利润也均超过300亿元,同比增幅均超20%。


新城控股年报则披露,2018年营收541.33亿元,同比增长33.58%;净利润104.91亿元,同比增长74.02%。其中投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占归母净利润的26.78%。这引起了上海证券交易所的问询,要求公司从利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面进一步补充披露信息。其最核心的疑问在于:新城控股是否存在对利润的调节?公司利润快速增长是否具有可持续性?


4月17日,新城控股以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑,公司表示,因执行新收入准则,增加归母净利润6.62亿元。同时,坦言目前存在三四线城市存货居高、去化率低,以及重资产持有吾悦广场是否有可持续性等风险。


一些房企除了可能被证券交易所问询外,也有部分标杆房企净利润增速同比放缓,甚至下滑,如绿城中国和大布局酒店业收购万达酒店的富力地产等公司。


绿城中国年报数据披露,2018年归属股东净利润10.03亿元,同比2017年下降54.2%。绿城中国方面解释称,主要是由于集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;基于市场环境变化,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。


绿城的拿地成本较高,也吞噬了企业利润。年报显示,2018年绿城新增土地项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市,平均楼面地价高达11398元/平方米。


融创中国2018年股东净利润为165.66亿元,同比增长50.6%,但较2017年344%的同比增幅,放缓幅度大。


高息和短期负债的结要解


房企利润增幅放缓的背后,有着高息负债的侵蚀。在房地产这个高杠杆行业中,万科等标杆大房企的债务压力相对较轻,但负债率亦呈上升趋势,财务费用也在大幅提高。


从负债总额看,万科等前三的头部房企2018年末总负债均超过万亿元,资产负债率因也都超过80%。


具体来看,截至2018年末,万科有息负债合计2612.1亿元,同比增长37.03%,其中银行借款占52.8%,应付债券占27.2%,其他借款占比为20%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元,占比为35.7%;一年以上有息负债人民币1680.3亿元,占比为64.3%。


2018年万科实际利息支出合计人民币141.5亿元,占其337.7亿元净利润的三成。


万科净负债率从2017年底的8.8%提高至2018年末的30.9%,这是万科在过去10年同期净负债率中的最高水平。2009年以来,万科年末净负债率仅两次站上30%,另一次出现在2013年,为30.7%。


不过,像万科这类头部房企融资渠道相对较畅,短期偿债压力较小。截至2018年末,万科持有货币资金1884.2亿元,远高于一年内到期的流动负债总和931.8亿元。


而绿城中国2018年总利息开支为54.17亿元,较2017年的37.18亿元增加16.99亿元,这也是导致其净利润下滑的一个重要方面。绿城方面对此解释称,主要是本集团在建项目增多,本年度加权平均占用资金增加所致。


此前一直走激进扩张路线的房企,债务压力更值得警惕和化解。


以现金短债比衡量房企短期债务偿付能力,在中国房地产报记者统计的16家规模房企中,阳光城、泰禾等4家现金短债比小于1,偿付能力需要增强。


对于一些房企而言,融资成本需要改善。如2018年泰禾的融资成本高达8.52%,在千亿企业中属于高位。2016年到现在,泰禾发展速度堪称迅猛,在2018年,营业额过千亿元,利润总额50.8亿元,同比上涨69.6%。


从16家规模房企2018年资产负债率看,融创中国最高,达89.8%,但相比2017年末,出现微降。


截至记者发稿,绿地控股尚未公布2018年年报。不过,据其三季报数据,截至2018年9月30日,绿地控股负债总额8497.3亿元,其中,一年内到期非流动负债及短期借款886.25亿元,而同期公司账上的货币资金有726.68亿元。


降负债,降成本,再出发


无论稳健者还是激进者,均对未来的负债率提出了一些约束性指标。


两年前中国恒大就提出,到2018年末,资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。并提出三项降负债措施:降低负债总额,多元产业引入战略投资;增强盈利能力增加净资产;通过调整股权融资和债券融资比重的方法来降低负债率。


从2018年财报数据看,中国恒大资产负债率虽仍在80%以上,但相较于前一年降低近3个百分点。


万科2018年财报显示,本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力。其中,公司债券最低发行利率4.05%,超短期融资券最低发行利率3.13%,中期票据最低发行利率4.03%。


阳光城财报称,伴随业绩高增速,公司实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动向经营驱动过渡。本报告期,公司有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。阳光城的一个举措是“主动置换、优化资金结构,用低息债置换高息债”。


在负债这道压力题之下,包括泰禾在内的进取型房企在流动性上做了多方布阵。2018年,泰禾的融资渠道颇多,包括银行借款、信托基金、私募债、中期票据、境外债、资产证券化等。近期泰禾在项目股权上进行变通,引入战略合作对象。“融资方面,进一步加大与金融机构的合作力度,与大型金融机构建立稳定合作关系,调整优化债务结构,提高贷款集中度;积极创新融资方式,推进资产证券化、资产支持票据、公司债等融资工作,优化债务结构,降低资金成本。”泰禾方面表示。


从标杆房企的态度来看,规模扩张仍会是它们绕不开的内生原动力。


在2018年《致股东书》里,万科明确表示:房地产的黄金时代已经彻底结束,白银时代早已到来。但白银仍旧是重金属,言外之意房地产仍有空间。


碧桂园在年报中表示,始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有信心,对近14亿追求美好生活的人们有坚定信心。而城镇化是一股不可逆的时代大潮,房地产市场未来规模将仍然庞大。


一位地产人士称,在行业集中度提高的大势之下,规模导向仍然存在。房企主动降负债的做法,实则是为了有更大的资金回旋余地,即降负债更多是出于“权宜之计”。

编辑:本站编辑
标签:债务 房企
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