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库存1800万平方米!去化35个月!长沙商业公寓井喷下的艰难时刻
下一步,长沙商业公寓解围需要企业、市场及政府多方联动,跳出危局。
中房报·首页轮播  2020-03-23 19:44
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下一步,长沙商业公寓解围需要企业、市场及政府多方联动,跳出危局。

中房报记者 赵春林  长沙报道


新型冠状病毒肺炎疫情使得本处于“堰塞湖”状态的长沙商业公寓更是雪上加霜。


长沙新峰地产研究院的数据显示,截至2019年底,长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米,预计未来三年远超此前十年,堪比一线城市规模体量。


“目前已知在售及待售的商业公寓项目超350个,库存可售及预计新增近1200万平方米,去化周期达35个月。”长沙新峰地产研究院相关人士表示,无论是现实供销,还是未来预判供应,长沙商业公寓市场“堰塞湖”之势均难言乐观。


数据来源:长沙新峰房地产决策支持系统


商业公寓火箭式井喷


长沙新峰地产研究院通过不完全统计,目前长沙商业公寓在售及待售的项目超350个,其中在售120余个,待售180余个,规划中超50个。


长沙商业公寓库存,经历了一个较快积累过程。


2011年3月4日,长沙市首次对住宅进行限购。一些住宅项目性质调整为商业,高容积率、高商业比地块和项目接踵而至,城市综合体等逐步风光无限。


2015年7至8月,长沙市逐步取消了住宅限购。随着住宅去库存的加速推进,住宅快销的同时,商办项目几乎哑火。


2017年3月18日,长沙市对住宅再度实施限购。


2018年6月25日,长沙楼市限购继续升级。此后,商业公寓再次被投资者热捧,供应井喷。


在长沙市内五区中,岳麓区、雨花区是商业公寓主战场。


2019年,岳麓区供应在全市内五区所占比例高达42.3%。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市,直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76% 。


雨花区紧接岳麓区之后,武广新城板块成了雨花区的主力供应。


数据来源:长沙新峰房地产决策支持系统


销售跟不上供应节奏


巨量供应之下,长沙的商业公寓无论是产品类型还是销售上也是绞尽脑汁,进行自我救赎。


在产品形式上,长沙商业公寓市面上出现了平层、Loft、跃层等产品。市场平层(3.0-3.5米)为主力,Loft层高达4.5米。


Loft供应市场份额占比越高,部分开发商依托Loft更高的投资回报率、性价比等杀手锏参与市场红海竞争。从价格对比来看,相比平层,loft主力溢价空间达1500元-2500元/平方米,溢价率17%——25%,溢价明显。


一些开发商更是依托地铁建商业公寓。据长沙新峰地产研究院统计,目前长沙商业公寓在售项目中,地铁公寓面积占比高达64%,未来已知待售地铁商业公寓体量依达55%。


长沙商业公寓在供应持续加速放量的同时,然而销售并不尽人意,未能跟上供应节奏。


过去十年,长沙市虽然已销售商业公寓约500万平方米,自持经营(含停工/烂尾)近100万平方米,但库存可售及预计新增了近1200万平方米。


数据来源:长沙新峰房地产决策支持系统


自2017年3月逐步加码实施了史上最严住宅限购政策以来,长沙商业公寓销量逐年攀升,2019年成交了108.8万平方米。但相较供应而言,供明显过于求,且在2019年这种供销不平衡趋势进一步加剧。


截至2019年底,长沙商业公寓库存去化周期已达35个月,这是在2017年之后连续2年延长。也就是说,目前长沙市场上已经上市的商业公寓体量,以当前的去化速度仍需近3年时间才能消化完。


具体到市内五区区域市场,按照长沙新峰地产研究院的分析,即使是去化快速的岳麓区、雨花区,去化时间也需2年左右,芙蓉区去化周期高达8年之久。


在板块方面,存量最多的为岳麓区的滨江新城、梅溪湖和开福区的伍家岭金融街商圈,其去化周期分别为34个月、23个月、123个月。伍家岭金融街商圈商业公寓去化或需10年之久,可谓压力山大。


下一步,长沙商业公寓解围需要企业、市场及政府多方联动,跳出危局。

| 赵春林 | 编辑:本站编辑| 2020-03-23 19:44

标签:长沙 商业公寓
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