重庆渝北区爱普新鸿府项目施工人员正在工作。贾俊杰/摄

贾俊杰 中房报记者 刘洪材 重庆报道

重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称“天江坤宸公司”）破产预重整后，主要资产重庆市渝北区爱普新鸿府项目已顺利复工。

3月6日，在爱普新鸿府项目楼盘所在地，记者看到，进出工地的施工人员正在接受门卫的安全检查，塔吊也在不间断运送着建筑材料，多栋楼房砌墙、粉刷、抹灰等工作有条不紊；从地面到高空，从楼外到楼内都在忙碌着。

根据计划安排，项目将最迟在2024年6月向购房人交房。

天江坤宸公司成立于2003年，注册资本为6408.72万元，主要资产为爱普新鸿府项目；后因公司资金链断裂导致项目停工，欠下巨额债务，向重庆五中法院申请了重整并提交预重整申请。

在项目原施工方不愿参与续建、天江坤宸公司无续建资金的情形下，最终确定具备资格的第三方通过自行垫资方式完成后续工程的建设。

爱普新鸿府项目部相关负责人介绍说，新投资方是江苏省建筑工程集团有限公司，建设资金根据施工进度已全部到位，有效保证了项目的正常施工，8月份将实现首期交房。

天江坤宸公司预重整的成功预示着项目524户购房者，及其普通债权的利益最大化得到了有效保障。

法学专家刘新志坦言，天江坤宸公司接近完美的破产预重整，凸显房地产公司具有预重整的优势，大多存在在建和未建价值项目的盘活，能实现“保交楼、保民生、保稳定”终极目标。

破产重整

天江坤宸公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，但具有重整价值和挽救可能性为由，向重庆市第五中级人民法院申请重整并提交预重整申请。2022年7月13日，重庆五中法院对天江坤宸公司的预重整进行备案登记。

审计资料显示，天江坤宸公司资产总额21.13亿元，负债约23.01亿元，净资产为-1.88亿元。资金链断裂导致爱普新鸿府项目停工，未能如期向524户购房人交房，项目也被列为“久建未完”的市级重点维稳项目。

预重整程序中，针对购房人迫切的交房需求，在项目原施工方不愿参与续建、天江坤宸公司无续建资金的情形下，最终确定具备资格的第三方通过自行垫资方式完成后续工程的建设，制定了切实可行的重组协议。

天江坤宸公司预重整投资人招募公告称，意向投资人需以融资性投资人的身份对项目进行重整投资，以总包干、全垫资方式完成剩余工程复工续建及交付办证。工程款以共益债权方式优先保障，支付方式为以新建项目房屋作价折抵，房屋清单以天江坤宸公司提供清单为准，折抵金额以房屋实际备案价格执行。

公司现有资产主要为房产及在建工程，除账户被查封现金、应收销售尾款外，主要包括其开发建设的爱普新鸿府项目A、B、C地块未售资产：A地块部分未售住宅、未售商业及销售中心、车位；B地块部分未售车位；C地块在建住宅7栋烂尾，3栋住宅未建，车位未完工，规划幼儿园1所尚未修建。

项目还有很多未售房源，有重整后经营价值,开发商进行破产预重整目的还是要将项目盘活。

2022年8月22日，重庆市第五中级人民法院已对天江坤宸公司进行预重整，2022年12月27日，重庆市第五中级人民法院裁定批准天江坤宸公司重整计划并终止重整程序，根据重整计划安排，公司最迟在2024年6月向购房人全部交房。

在破产重整的过程中，524户购房者及有抵押的债权和欠税等是享有优先债权的，普通债权则相对靠后，因此受偿率往往要打很大的折扣。天江坤宸公司预重整的成功，将预示着524户购房者，及其普通债权的利益最大化得到了有效保障。

曾参与破产重整的一法务工作人员说：“除购房逾期交房违约金、超过抵押担保价值范围的普通债权等未获全额清偿外，债权清偿率100%。”

法学专家刘新志表示，在政府及时参与协调、司法介入指导下，充分发挥预重整及重整制度优势，大力挽救困境房地产企业，积极回应人民群众交房需求，通过复工续建提高房地产企业整体资产价值，维护全体债权人的合法利益，为房地产市场平稳健康发展提供有力的司法保障。

如期交付没有悬念

重庆渝北区爱普新鸿府项目。贾俊杰/摄

如今所谓的爱普新鸿府主要破产项目，其实就是隆鑫鸿府C区在建和未建资产，位于两江新区汽博板块，石盘河北侧、宝石路南侧。

据了解，爱普新鸿府原案名隆鑫鸿府，于2012年7月开盘，当时均价约8500元/平方米；由重庆爱普地产（集团）有限公司（曾用名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司、重庆隆鑫物业发展有限公司、重庆隆鑫置业有限责任公司）开发。

该项目总占地400亩，总建筑面积65万平方米，规划总户数3427户，容积率为1.93，建筑密度25%，绿地率35%，车位配比1：0.8。分为A、B、C三区，A区用地面积15万平方米，建筑面积41万平方米；B区用地面3.5万平方米，建筑面积7万平方米；C区用地面积6万平方米，建筑面积15万平方米。总体规划分五期开发建设。

项目建设单位天江坤宸公司（曾用名重庆天江秀城置业有限公司）于2003年8月成立，于2017年4月原股东退出，由重庆爱普地产（集团）有限公司100%全资控股。

自此，由“隆鑫”更名“爱普”，在C地块极力打造一个全新的楼盘——爱普新鸿府。

小户型，总价低，又在重庆市汽博中心成熟板块，当时吸引了不少客户云集购买，业主刘先河便是其中一位。

刘先河说，2019年3月，我多次来爱普新鸿府C区选房，每次销售人员都很热情，最后选了一套建筑面积90多平方米洋房，单价15000多元，合同约定2020年3月31日交房。然而，到了交房时间，工地上除了看大门的，已是人走楼空。自此开始三番五次找开发商，到政府部门上访、信访等，直至起诉到法院也没有达到满意结果。

如今，破产重整后，楼盘都已复工建设。刘先河隔三差五就来工地看看，他说：“希望这次房屋交付早点到来，诸多业主和我一样期盼着。”

“新投资方是江苏省建，施工单位是四川绿工城市建设开发有限公司，建设资金根据施工进度已全部到位，有效保证了项目的正常施工。”项目部相关负责人介绍，今年8月份将实现首期交房，到时候业主就可以进行装饰装修了，年底前入住应该没有问题。二期、三期将会陆续如期交付，没有任何悬念。