中房报记者 孟双奎 大连报道

谁也没有想到，这场纠纷持续了5年。

2009年，大连市沙河口区在《区政府工作报告》中针对西安路发展提出了，“由商业中心向商务商贸中心升级改造的总体设想”，彻底提升西安路商圈环境，改善交通拥堵和由于城市公共设施老化经常出现脏水溢出等环境污染问题。处于其间的长兴农贸市场（以下简称“老长兴”）改造被推上日程，各方都期待着好消息的到来。

然而，因各方诉求不同，老长兴改造中涉及的两大主体永嘉集团和871位产权人展开了一场长达5年的纠纷拉锯战。

针对这场纠纷，2020年11月10日，中国房地产报记者采访了永嘉集团董事长戚士新，戚士新表示，“永嘉集团及我本人将本着诚信、负责态度，依法依规、合法经营；虽然因疫情影响商业经营困难，但永嘉集团继续兑现2016年12月15日及2017年4月份公布的《长兴市场升级改造方案》坚持3倍赔偿。”

安置赔偿标准成企业和产权人矛盾焦点

在长兴农贸市场改造中，由于涉及中央大道规划建设向北延伸扩建需要保留长兴建筑，因而无法以征收方式解决搬迁问题，且老长兴871位产权人对该建筑物拥有合法权益，产权人因改造涉及安置和赔偿问题成为双方争执核心。

2015年5月11日，永嘉集团开始与老长兴市场产权人开展多轮交流，从带领业主参观新长兴项目现场，到组织产权人填写《摊位产权置换意见书》；2016年9月20日至22日，又开展了为期3天的产权人座谈会，不能到达现场的产权人通过电话、短信通知会议主题内容征询意见。

经过沟通，2016年10月25日，根据部分产权人反馈意见，永嘉集团在沙河口区政府和沙河口公证处监督下，与反馈意见的产权人共同选取了评估公司（沙河口区政府提供具备评估资质的公司名单）。

2016年12月15日，永嘉集团根据产权人提出的意见并综合考虑市场价格置换对等另加优惠政策等因素，制定并公布了《长兴市场升级改造方案》，向产权人发放了《长兴市场改造等级表》，迁移搬迁方案采取自愿原则，主要涉及3个方面：

产权人选择在老市场按新业态继续经营的，可以考虑老市场同业态租金平均值的兜底保障，也可以选择中央大道业主租金价格的兜底保障；

产权人选择货币实现权益的，永嘉集团以产权人当年购买摊位的总价款为基数，3倍回购；

产权人选择在新长兴市场经营的，可获赠5%或10%面积，重新办理40年产权，产权办理手续费用由永嘉集团承担。

此次解决方案共收回表格94份，其中同意货币补偿87人，同意置换至新长兴4人，选择继续在老长兴按原有业态经营3人，剩余参会人员未上交表格。

2016年12月26日，永嘉集团通知产权人，请已确定在老长兴继续经营原有业态的产权人，于2016年12月28日共同研究对已无法使用的设施维修等相关事宜，但仅到会6人。

未同意解决方案的业主开始维权。

中国房地产报记者曾在2016年发表的《大连长兴市场搬迁风云录，871名业主与开发商的战争》中写过，业主维权主体涉及以下问题：

产权人选择货币实现权益的，不接受永嘉集团给出的3倍赔偿方案；

产权人担心新长兴市场会出现租金过低的问题，虽然永嘉集团给予租金保底或则选择留守老长兴市场的按套内面积按比例分成，条件的确优厚，担心实际是暗礁。

2017年4月，永嘉集团表示虽然中央大道开业后仍处于困境，但集团将竭力自筹资金，在2个月内支付产权人（已签约）货币回购款，如2个月内未支付，则按中国人民银行规定的同期贷款利率双倍予以赔偿；最晚4个月内支付，如未能支付则按中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍予以赔偿。

改建还是违建？

在长兴市场维权中，产权人始终就长兴市场改造到底是改建还是违建进行上访和提出质疑。面对这一问题，中国房地产报记者翻阅由产权人和永嘉集团两方面提供的各类情况汇报、决定书、通知书和相关会议纪要等文件；同时，为了求证长兴市场各项审批手续的合法性，通过大连市委宣传部和沙河口区委宣传协调采访了相关部门及区主管负责人。

他们表示，关于西安路改造难点问题，永嘉集团在西安路改造中在沙河口区共备案3个项目，分别是沙河口区长兴市场北侧旧区改造（分为A区和B区）、长兴市场综合体改扩建、沙河口区搪瓷厂南侧改造项目（新长兴市场），可提供以上项目备案文件。老长兴市场改造后，进一步提升西安路商务商贸区设施水平，改善了西安路沿线商业环境。

关于赔偿标准界定：在项目改造中涉及相关赔偿等方面区政府未参与，且不掌握相关情况，由涉事双方协商决定。

关于产权人和永嘉集团就赔偿没有达成共识解决方向的意见或建议：对于产权人和永嘉集团就赔偿没有达成共识的问题，沙区政府一直在为双方搭建沟通对话平台，力争通过协商解决问题，如果双方同意，还可以引入第三方调解机构，促进达成共识。同时，建议产权人通过法律途径解决赔偿问题，并可以提供法律帮助。

关于永嘉集团现阶段所取得的相关手续，沙河口区相关主管负责人表示，涉及手续审批是由对应市级职能部门审批，沙河口区没有审批权限。

改造升级本应双赢，为何双输？

从2016年到2020年5年多时间，老长兴市场已经近似彻底关门状态，除1号厅临街的几个档口还在经营，其他厅和档口都已经破败不堪，无法开展正常经营。当年那个人满为患、大连唯一批发集散地的农贸市场已经不复存在。

产权人在维权过程中从精神和金钱都在持续透支，为了打赢维权官司，产权人四处奔波上访，本地律师无人受理就到北京花高额律师费聘请律师收集各方面有利维权证据；有的产权人的摊位已经5年没有任何营收，原来摊位出租每年也有几万元到几十万元不等收入。由于长期维权精神状态高度紧张，产权人项女士已经不能再受任何刺激，身体透支也影响了本应该幸福稳定的生活，家人和孩子也时常担心。

2020年11月10日，中国房地产报记者采访了永嘉集团董事长戚士新，戚董事长希望通过本次媒体采访，给一直维权产权人做出以下回复：

永嘉集团及他本人本着诚信、负责的态度，依法依规、合法经营；虽然因疫情影响商业经营困难，但永嘉集团继续兑现2016年12月15日及2017年4月份公布的《长兴市场升级改造方案》坚持3倍赔偿。

截至发稿，永嘉集团反馈老长兴市场现选择货币回购的产权人217人，选择置换到新长兴市场的产权人183户；累计已经解决400户产权人置换和回购。

城市更新改造是为了区域发展实现多赢，但老长兴市场的现状却是发展停滞、企业发展举步维艰，期待大连老长兴市场问题能客观公正地得到解决，中央大道重新焕发活力，带动区域经济发展。