中房报记者 孟双奎 通讯员 杨晓宁 沈阳报道

2020年4月14日，一则楼盘变相收取服务费的新闻被沈阳某媒体曝光，让沈阳楼市尘封的乱收费事件再度浮出水面。

在去年沈阳大力整顿房地产市场秩序，房地产企业捂盘惜售、虚假宣传、价外加价、捆绑销售等违规行为得到治理后，在近期的多宗爆料和投诉中，关于购房时存在不明收费款项的问题再度成为引起楼市纠纷的热点。

中国房地产报记者调查发现，这类价外收费五花八门、名称各异，包括服务费、认筹金、会员费等。沈阳市大东区、沈河区、浑南区、于洪区、和平区、沈北新区、铁西经济技术开发区多处楼盘均存在不同名目的违规收费行为。

花费百万买新房  多交两万“打水漂”

事情要从2019年7月说起，杨女士在铁西区北一西路的中南旭辉和樾看中了一套97平方米期房，当时，中南旭辉和樾某置业顾问为杨女士介绍了一个交2万元抵5万元团购优惠，看房当天杨女士就定下了这套期房，在第二次交首付时要求单独刷出2万元团购费。在房屋合同正式备案后，杨女士方才得知这笔2万元费用并未计入总房款，是在备案价格之外以服务费的名义收取，这让杨女士感到莫名其妙。在收费凭据和结算确认书上，收费单位却变成了一家“沈阳怡生瑞居传媒有限公司”。杨女士说，据她了解，被收取服务费又没有享受到打折优惠的购房者有六十多位，服务费价格1.5万至3万元不等。虽然大家心存疑虑，但服务费交款确认书上确已签字，但究竟提供了什么服务，购房者们都疑惑不解。经查询所购房屋备案价格后发现，他们根本没有享受到任何优惠。

后购房者集体去售楼处维权，中南旭辉和樾并未给出明确解释。购房者们表示：除了售楼处工作人员，他们从未见到收取服务费的第三方，更没有告诉他们这笔服务费不计入总房款。维权现场购房者拿出了多份确认书，发现收取团购费的第三方公司竟然不止一家。

“我们在开发商手里买的房子，从未接触过第三方公司，收款人却变成了第三方，我们到底享受到了什么优惠？收取的服务费又是如何服务的？开发商与第三方公司到底存在着什么关系？这笔钱到底去了哪里？”购房者至今未得到任何答案。

中南旭辉和樾项目由旭辉集团股份有限公司、沈阳中南屹盛房地产开发有限公司建成，总建筑面积203118平方米，总占地面积99540.8平方米，共计房屋201户，小区物业公司为上海永升物业管理有限公司沈阳分公司。据了解，中南旭辉和樾楼盘由沈阳中南屹盛房地产开发有限公司操盘销售，但楼盘销售属于合伙人双方共同的行为，旭辉集团股份有限公司作为合伙人，有义务对沈阳中南屹盛房地产开发有限公司的违规销售行为进行制止，对于违规行为产生的一切问题，合伙人应承担连带责任。

开发商变相“体外循环”

所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订合同的一种消费过程。但此时的“团购费”却成了开发商一种变相的“体外循环”，成了典型的违规销售行为，全国已有不少地区明令禁止商品房销售中额外收取“价外费”的行为，并多次进行了清理和规范。2019年4月，中国房地产报记者曾对沈阳澳海、佳兆业等百强房企违规收取“团购费”现象进行调查并进行曝光，涉嫌违规的企业中既有上市公司、上海国资委旗下公司，又有名列全国百强榜的品牌企业。

经过短期沉寂，沈阳楼市屡禁不止的“团购费”再次成为消费维权重点。在此次调查走访中发现，大东区的国瑞·熙悦；于洪区的富禹依云蓝湾；铁西经济技术开发区的金科中南集美尚景、中瑞峰尚公馆；浑南区的和泓长白府；和平区的九州御玺；沈北新区的亚泰鲲鹏府、首开如院，皇姑区的金科集美天城、郡源悦城，10个楼盘均存在违规收取团购费的行为。

这些楼盘收取的团购费1万-6万元不等，有的以交抵的形式收取，有的则直接按照既定金额收取。其中，金科中南集美尚景直接收取团购费3万元，金科集美天城团购费3万元抵5万元，郡源悦城团购费1万元抵3万元，首开如院直接收取团购费3万元。

楼盘涉嫌违规收取高额“会员费”

中国房地产报记者在本次调查中发现，这些收费项目不仅名目繁多且五花八门，有“服务费”“认筹金”“会员费”等，让购房者们眼花缭乱。

位于沈河区友好街7号的富力·沈阳国际金融中心以会所名义收取5万元会员费抵扣10万元房款，所谓的“会员费”并未计入总房款。

富力·沈阳国际金融中心一期于2018年11月30日开盘，据沈阳市房产局官网查询信息显示，该项目已销售备案1253套，按每套收取5万元的会员费计算，该项目将涉嫌违规收取“会员费”6265万元。

未取得预售许证便开始公开认筹

根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》不得以任何形式进行商品房预售、收取定金、认筹金等钱款。但位于浑南区智慧二街98号的星河湾、位于和平区领事馆路169号的华发和平首府两个楼盘视法律法规于不顾，仍在违规收取认筹金。其中，星河湾三期认筹金额度为10万元，开盘后将根据认筹顺序优先选房。华发和平首府认筹金额度为5万元，该楼盘销售顾问称：和平首府将于4月27日封筹，4月29日开盘，当前认筹处于尾期火爆状态，承诺认筹金可以全额退还。

行业人士表示：开发商开展的“认筹”活动，其实是一种违规销售和变相销售。表象看来，认筹金“全额退还”的承诺不会对购房者造成任何损失，但是它的背后存在着很多意想不到的巨大风险。从另一个角度来看，这实际上是一种无偿占用购房者资金的“融资方式”，一旦楼盘建设出现问题，购房者很难追回所谓的“认筹金”，将成为最直接受害者。已交纳认筹金的客户可以以房地产开发企业违规预售为由，退还所收取的认筹金。

市场监管仍需加强  严惩行业违规乱象

北京盈科（沈阳）律师事务所股权高级合伙人律师、中房智库专家景媛在接受中国房地产报记者采访时说：为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，住建部于2016年10月出台了《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，根据通知第二条之规定，商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，应当依法查处房地产开发企业不正当经营行为。因此，购房者在面对开发商违规收取服务费、认筹金、会员费等却不计入总房款的不正当经营行为时，应当拿起法律武器维护自己的合法权益。

对于中南旭辉和樾变相收取服务费事件，沈阳市房产局市场处接到相关举报核实后，已将相关案件转由市场监督局立案调查。针对在此次楼盘调查中发现的违规行为，中国房地产报记者已进行整理后转交沈阳市房产局市场处，沈阳市房产局市场处已受理并将进一步调查，中国房地产报记者将持续关注该事件进展。