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深圳“二次房改”透露了哪些信号孟晓苏卓勇良等带来了答案

2018-06-07 09:20

中房报记者李燕星马琳北京报道

1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立，也开启了中国改革开放新征程。

时隔20年，深圳启动第二次住房制度改革。6月5日，深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”），深圳计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，占住房供应比例依次为40%、40%、20%。这一新政透露出了一些新的信号。

未来，它将如何影响深圳的城市发展与房地产市场，又将面临哪些推进难题，对此，中国房地产报记者与国家原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏，浙江省发展和改革研究所原所长卓勇良，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉进行了采访。

中国房地产报：对于深圳新政你们有何看法？

孟晓苏：深圳推出的这一住房新政真的是一件好事情，它的三部分分类很符合现在市场实际与国家政策需要。以往，国务院已明确了以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。其中强调了商品化是一个方向，商品房肯定是要充分供应的；再一个政策性支持住房也分为多种门类，有政策含量高一些的，也有市场成份多一些的，比如共有产权房就是一种市场化的房屋，但又含有一定的政策性。但我觉得这也是一个过渡。

当然，政策性住房也可以延伸至廉租房，这是一个很宽泛的范围。

另外，深圳住房供应体系的比例也安排得很适当，特别是在中间层次政策含量方面可以有很大的调节，符合市场方向，也符合政府提出的基本保障的要求。

李宇嘉：被称为“二次房改”的深圳住房制度改革方案的大背景，一是，今年是改革开放40周年，房改20周年，国家要在关键性改革领域取得突破性进展，深圳不仅是改革开放的前沿阵地，也是住房制度改革的前沿阵地，房改最早就在深圳展开，所以现在国家赋予深圳这项使命。二是，深圳已是高度化发展的城市，表现形式就是人口密集、土地资源紧缺、已经进入存量房盘活阶段，在这种情况下如何有效解决房价高、需求量大的问题，以及如何在全国带头作出改革很重要。

中国房地产报：意见主要是想解决哪些问题？

欧阳捷：主要是想解决商品住房价格上涨过快、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题。特别是深圳吸引人才进入3.0时代，近两年每年引进人才数量约20多万人，更加剧了住房供需矛盾，如果不能很好地解决他们的住房问题，最终是留不住人才的。深圳现在是想尽一切办法，设法解决住房问题。

李宇嘉：要解决的问题是如何在住房制度顶层设计上做方案，顶层设计如何指导住房供应体系，以及如何解决住房需求，以此来解决住房、产业、人口和谐发展。首先在顶层设计上提出6比4的概念，这跟过去的住房制度、住房市场货币化改革以来推进的路径有所差别，过去的20年过多强调市场化，对住房的公共属性和民生属性强调不够，造城全国热点房价暴涨，高房价导致城市运营成本高、产业成本高、资金流入虚拟领域、人才买不起房。深圳也不例外，现在就是要解决这种恶性循环问题，对过去过度强调市场化进行纠偏，以城市、产业、人口、住房协调发展为基础提出建设人才住房，以租赁住房为主体。

中国房地产报：意见明确建设60%的保障性住房、40%的商品性住房的比例关系，这个比例具有市场和现实支撑吗？

卓勇良：意见稿中有几个问题需要进一步明确，比如人才怎么界定，保障性住房供应占比60%如何判断，90平方米以下的住房是否能满足需求等。

欧阳捷：保障住房主要是针对人才和低收入户籍人口以及从事基本公共服务的行业人员、先进制造业职工群体，这是深圳未来城市发展需要重点保障住房的人群。深圳商品住房价格已经很高，相对来说高端商品住房并不短缺，这个比例应该还是相对比较合理的。

李宇嘉：现在可以看到棚改、地铁上盖、TOD模式（以公共交通为导向的开发模式）等存量用地的盘活，在国家“房住不炒”的大背景下思路已经很清晰了，但这个顶层设计如何落地是一个难题。“十一五”期间、“十二五”期间深圳在住房规划数据设计上还是比较客观的，但最后没有实现。

很大程度上来说深圳对于非商品住房的其他类型住房的土地资源供应、资金保障、公共配套等做的不够，特别是供地上没有很好地落实。很多土地规划在偏远地方，每年住房用地太少，产业用地太多，当然不是说不发展产业，而是在发展的过程短期的经济导向驱动了土地供应结构，所以这个支撑是个问题。

中国房地产报：意见大方向是符合建立房地产市场长效机制的，就其中提到的多种住房体系及改革措施，对于这些措施你们有何建议？

孟晓苏：关于公共租赁房的发展，它的出现是弥补过去房改中供应的不足，是强化发展的一部分，也是中央特别重视的。我认为在深圳这个地方，有不少外来人口，他们可能在原籍有房屋，进入深圳后没有住房，但可以租房住，这是一个很好的选项，包括用集体建设用地建的租赁房有效地解决了外来者的居住问题，这些房屋无论是由政府提供还是由市场提供，公共租赁房都应该大力发展。

关于公共租赁住房部分我有个建议，政府提供这部分要主要限于廉租房，可以放在政策性住房中；20%公共租赁房主要以市场租赁为主。支持公共租赁住房的发展可以用资产证券化方式、支持新办租赁企业的方式。

欧阳捷：首先是如何建设与筹集到这么多的住房？意见鼓励企事业单位和社会组织建设筹集各类住房，这是一个机制创新，以后不是只有开发商才能建造住房了，而且未来这些保障性住房还可以上市交易，变成真正的商品住房。关键在于政府是否真正让利，打破政府垄断土地市场的格局，让企事业单位和社会组织都能够利用在用低效土地参与到住房建设和筹集上，并且在土地出让金和税费上给予优惠。

李宇嘉：如果在土地资源上没有解决，存量用地没有盘活，同时很多工业用地都想做商品住房的开发，那么政府怎么控制房地产化，这个问题比较严峻。如果过去的问题不解决的话，现在做起来还是比较难的。

编辑：liuya

标签：深圳,“二次房改”,孟晓苏,卓勇良