期待已久的深圳二手房交易系统终于正式落地。11月19日，新版二手房交易网签系统正式在深圳市住建局官方房地产信息平台上线。

不同于以往深圳实行的双边代理居间模式，新的交易系统，则是在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

在业内看来，“单边代理模式”是对过去三十年中国房地产中介行业规则的一次大的改变和进步，中介服务的底层逻辑也将随之发生变化。新模式推行，将对规范中介行业市场、提高房产流转交易效率和保障消费者权益等诸方面都将产生深远影响。

基于此，空·白研究院创始人、幸福里特约专家杨现领独家对话深圳市房地产中介协会秘书长张媛，深度解读未来中介公司的经营模式、经纪人的作业模式，以及行业未来的变革方向。

二手房进入单边代理时代

从“双边代理”变为“单边代理”，是此次新模式运行的基础逻辑。此前，二手房交易中，买卖双方委托的是同一家机构，甚至同一名中介。而新系统将采取“单边代理”模式，建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。

买方经纪人，只须考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。卖方经纪人，只考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

在空·白研究院创始人、幸福里特约专家杨现领看来，过去的“多人居间制”之下，存在经纪人服务价值无法识别、经纪人之间恶性内卷产能过度等现象。而由居间制转为代理制，将打破品牌之间限制，重新确认经纪行业服务价值，加快房屋流转效率，从根本上重构中介行业的底层生态逻辑。

“深圳单边代理模式有三个关键点，单边、独家以及联卖，八个字来总结就是‘单边代理、全网联卖’。”深圳市房地产中介协会秘书长张媛认为，此次深圳推单边代理，重点在于解决价值问题。新模式推行后，要通过单边来确认行业价值，通过独家解决确权问题，通过联卖打破中介企业边界。

张媛表示，为推动公司、品牌间合作，深圳市房地产中介协会在系统内设置了五天尽职调查期的功能。通过五天尽职调查，可以要求经纪人充分了解楼盘情况，包括产权以及房源信息核实等工作。但这一尽职调查仅限于买卖双方系同一家公司情况，如买卖经纪人分属不同公司，则不需要这一限制。

“其实，深圳推行单边代理政策前做过充分的调研，也与各企业进行了沟通。在这一政策里，很多大企业看到了自己的责任与担当，小企业也看到了未来的机会和发展。”张媛认为，单边代理的交易模式，将打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力。

经纪行业加速优胜略汰

深圳市房地产中介协会调查显示，发生过交易的消费者对中介的评价高于没有发生过交易的消费者评价。“社会对中介还是存在或多或少的成见，但是除了偏见外，消费者对中介服务不认可，背后的核心原因是中介的服务没有达到消费者心理预期。”张媛说道。

在她看来，通过单边代理对整个行业逻辑的重构，可以使房地产中介服务的价值显性。这种价值不是依托于房地产市场上行，而是通过服务品质和价值，将经纪人个体的差异化服务体现出来。只要能够做好这些，无论行业如何解构，费率如何调整，经纪人的价值就一定会有人买单。

“总体来说，单边代理模式保护了两点，一是保护经纪人的费率，一是保护了行业。”杨现领表示，政策带来的最根本的改变是未来经纪人群体的分化，而这个群体里创造价值最明显的就是未来活得最好的一批经纪人。一旦有了单边独家，经纪人就有了自己的一片天地，找到了职业安全感。未来经纪人需要很长的服务年限才能做好，这个群体变得更加稳定，行业也更加稳定。

杨现领认为，深圳单边代理本质是再中介化，不是去中介化。过去4年来，深圳在这方面已经做了大量的行业基础设施的建设，包括星级经纪人体系等，具备了一定实施条件，同时在房住不炒的压力之下，今年深圳已经率先推出了二手房参考价，现在又推出了独家代理改革。这种背景是显而易见的，这不仅仅是规范中介行业的一个重要尝试，也是稳定房价，实现“房住不炒”这个大棋局的关键环节。

当然，新版二手房交易系统的上线，也会加速地产中介行业优胜劣汰。毕竟，二手房交易市场低迷，新系统的推行可能使得交易再探新低。

乐有家研究中心数据显示，2021年10月深圳二手住宅过户1605套，环比下跌9%，同比下跌68%。预计四季度深圳二手住宅市场过户量将持续低于2000套的警戒线。

二手房成交价格方面，受成交量持续下滑影响，环比跌幅有所扩大。乐有家门店成交数据显示，10月二手住宅成交均价环比下滑2.93%，同比上涨1.76%。自7月开始深圳二手房价就持续呈现下跌态势，同比涨幅也逐渐缩小。

杨现领表示，从外国的经验来看，单边代理模式，两个经纪人各自为自己的客户，爭取利益最大化，谈判的难度及时间自然会提高，成交量无可避免进一步往下走。但中介行业过去是野蛮生长，缺乏监管，行业运营良莠不齐，导致客户投诉量大。未来将会是强管控时代，加上成交量在低位徘徊，汰弱留强是大势所趋。