受宏观经济放缓、地产信用危机及疫情反复等因素的影响，过去一年房地产企业普遍处于经营承压状态。以国央企为例，包括招商蛇口、华润置地、中国金茂、保利发展等企业，期内归属母公司净利润都出现了负增长。

3月31日午间，有着“利润王”之称的中海地产也释放了这种信号。

根据中国海外发展发布的2022年业绩报告，期内录得收入1803.22亿元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25个点；归属母公司净利润232.65亿元，同比下降42.06%。

尽管面临盈利下滑，但在当天召开的业绩会上，中海管理层延续了半年前的表态，即更为看重的是净利率指标，并强调净利率未来依旧维持领先地位。

去年，该公司录得归属母公司净利率12.90%，同比下降3.67个点，归属母公司核心净利率13.5%。

中海管理层亦宣布了2023年的经营目标：拟实现合约销售增长20%；同时商业物业收入增长30%，新增土地权益投资预算双位数增长，净利润稳中有升。

销售目标上调得益于中海过去两年积极的扩表举动，仅去年累计投入接近1209亿元扩充土储，对应货值2403亿元，为今年可售货值7900亿元提供了保障；同期净借贷比也从32.3%提高到了45.2%。

算上中海，越秀地产、招商蛇口、深圳控股等多家国央企均已披露今年的销售目标，一定程度上也令外界确信市场已经企稳回升。

中海主席颜建国则提出了另一种畅想：公司有信心在下半场继续保持高质量发展。

业绩现状

2020年-2022年，中海分别录得归属母公司净利润439.04亿元、401.55亿元、232.65亿元，同比增幅分别为5.49%、-8.54%、-42.06%。据观点新媒体查询，过去20年间该公司共计仅录得三次净利下滑，而去年创下了跌幅最大的纪录。

出现这种情况一方面是结转成本的太高，去年中海直接经营成本1419.28亿元，同比下降23.37%，降幅小于同期收入（25.56%）；这使得公司毛利率从23.54%下降至21.29%。

另一方面，期内中海录得净其他收入亏损17.85亿元，上年同期该数值为47.12亿元。其中影响最大的是外币汇兑从上年同期收益24.57亿元变成亏损51.79亿元，在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。

造成汇兑主要是由于中美之间降息、加息导致汇率波动，中海于年报中表示，公司汇率利率管理主要以自然对冲为主，暂未考虑与任何衍生金融工具投机交易，但将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排。

其次是计提减值进一步加剧了净其他收入亏损，去年中海分别对物业存货减值准备15.2亿元，对应收合营公司款减值准备13.27亿元，而上年同期该公司并未做相关计提处理。

颜建国也对去年的业绩作出总结，认为过去一年行业持续下行，中海的营收和利润出现了一定程度的下降，下降的原因包括疫情反复，影响了销售和工程进度，结转收入相应减少，毛利率有所下降，在财务上也做了一定的减值拨备。

“这些因素使得公司未能达到预期的目标，我们在下一步需要进一步加倍努力。”

其中对于计提拨备，副总裁郭光辉解释，去年整个行业都在低位徘徊，叠加企业风险频出、疫情反复等，公司按照会计准则做一些减值测试和安排是合理、恰当的。

他表示，计提拨备也为中海整体资产进一步夯实起到了积极作用，并转而强调计提部分仅占公司总资产0.3%，规模非常小，风险可控。

至于毛利率，郭光辉则希冀外界注意到尽管去年中海的毛利率、核心净利润率在行业里依然是领先水平。若剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益等影响后，该公司归属母公司核心净利润将变更为244.2亿元，同比仍下降28.01%；折合归属母公司核心净利润率13.5%。

郭光辉同时重申了中海更看重核心净利润率这一观点。

中期去年8月召开的中期业绩会上，他就曾表示，公司一直更看重净利润率，净利润率更能反映一家企业的综合管理能力，比如投资精准、成本管控、精益建造等，此外较低的融资成本、管理费用、行销费用都会增厚利润。

去年中海分销费用、行政费用分别同比增加3.73%、下降18.43%，导致分销及行政费用比率从2.88%提高至3.62%；融资方面，全年加权平均融资成本3.57%，同比微升0.02个点。年报表述称，公司费效比行业领先，融资成本处于行业最低区间。

充裕的财务空间亦令中海得以相对从容应对市场波动风险，并捕捉市场调整的机会。这集中体现在资源获取上，去年中海系列公司新增土储50宗，购地金额约达1208.7亿元，新增货值人民币2403.4亿元，连续数年新增货值位居行业前列。

其中，中海系列公司（不含中海宏洋）去年新增土储40宗，对应购地额1107.2亿元，新增货值占2139.4亿元；按区域分，一线及强二线城市新增34宗，购地额占比85%，同比增加11个百分点，对应货值1862亿元，占比87%。

另于非公开市场，去年中海新增收购广州亚运城、上海杨浦项目等，并购投入资金逾100亿元；该公司还披露对城市更新项目持续投入了大约100亿元，所涉及的上海建国东路项目、北京中信城项目将于2023年入市销售。

与之相对应，融资杠杆也在明显加大，过去三年中海总借贷金额分别为2129.8亿元、2419.2亿元、2703.9亿元，净借贷比率从32.6%提高至45.2%。截至去年底，该公司一年内到期的借贷仅393.6亿元，在手现金则达到1103.1亿元。

竞争地位

“行业转折期，我们夯实了基础，积蓄了力量，强化了竞争优势，有信心实现经营业绩的稳中求进。”在业绩会上，颜建国如是表示。

按照其说法，中海具备“稳”的基础主要包括城市布局、货量结构、财务资金、融资成本、成本费用等优势，“进”的资源则主要指过去两年投资购地金额的领先——过去多年该公司一直表示将90%以上资源投向住宅开发。

颜建国还提及，过去一年多，土地市场竞争减少，公司新增项目的回报率显著提升。

对此，行政总裁张智超也表示，去年中海系列公司（不含中海宏洋）获得的40宗地，年内便开盘21宗，到目前为止已开盘31宗，周转效率、回报实现都是近年来最好水平。

体现在销售业绩上，去年该公司合约销售2948亿元，同比下降20.2%，降幅小于百强房企同期，仅北京就贡献销售493亿元；销售均价2.13万元/平方米，同比增加8.7%；销售回款率保持在93.1%，境内销售回款率95.1%。

因此从已售未结资源看，去年底中海系列公司已售未结金额从2662亿元降至2453亿元，剔除中海宏洋后，却从1694亿元增至1727亿元，该部分的毛利率水平有望较过往有所修复。

数据显示，截至去年底，中海系列公司土地储备6842万平方米，对应总货值约1.15万亿元。剔除中海宏洋，该公司共计土储4389万平方米，权益面积3758万平方米；其中一线及强二线城市土储占2847万平方米，货值占比则达76%。

中海管理层披露，2023年公司可售货值约7900亿元（不含今年新购地增加的货量），其中城市更新属性的上海建国东路项目、北京中信城项目货值逾460亿元。在货值基础上，该公司制定合约销售目标为增长20%，同时新增土地权益投资额预计双位数增长。

张智超表示，在现金回款比较佳的状态下，今年本集团在投资的策略和目标上面会相对偏积极一些，在指引上面也给出了一个双位数增长的目标，过程中我们会结合销售、现金收入，以及财务的情况进行适时调整和安排。

“总体来说对今年的销售任务完成是非常有信心的，我们内部肯定有更高的目标。”

尽管如此，张智超被问及投资的策略时仍表达了谨慎态度。他表示，在现在的市场环境下，公司特别看重项目的确定性和回报率，不会为了简单增加土地的规模盲目扩张。收并购方面，同步看重项目涉及的法律关系、周转效率等。

这种表态与半年前同样没有太大变化，当时管理层提及会继续捕捉并购机会，保持积极姿态，全面撒网，但符合“三个主流”（即主流城市、主流地段、主流产品）原则的项目相对较少。事实上，去年下半年该公司落地的收并购较少。

此外，中海制定的新一年目标还包括了商业物业新增20个新项目入市，支持商业收入增长30%；以及公司净利润稳重有升。

其中，定位为“明天”业务的商业物业收入52.6亿元，同比仅增长1.8%，剔除减租影响后增长6.9%。按规模计，写字楼业务易运营自持项目56个，年内新签约84万平方米，总规模达354万平方米；购物中心已运营自持规模213万平方米。

副总裁王林林也透露了对接REITs的计划，表示中海积累了超千亿规模的商业资产，REITs将会推动公司的价值释放。

以下为中海2022年业绩发布会问答实录（节选）：

现场提问：中海怎么看整体市场的发展潜能与动能？很多热点城市土地市场升温比较快，拿地策略有什么样的目标或者规划？

颜建国：2023年我们确立了积极进取的目标，当前市场仍处于房地产上下半场转折期，还是存在一些不确定性，但我们对总体市场是有信心的。

从更长时间来看，我们认为市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。

第一，市场规模适度下降后会稳下来，主流观点会是稳定在10万亿左右，规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业。

第二，从发展模式来看，已经从卖方市场转到了买方市场，增长模式从规模向效益转变。中海一贯是效益优先，不会将规模放在首要地位。房企管理模式方面，现在是强调精细化管理，标准化、信息化、数字化，这些方面已经是中海管理的基本要求与技能。当前市场形势下，我们更加关注客户需求，关注产品创新，关注企业运营效率。

第三，我们此讲前“三个分化”，相信这个趋势将进一步强化。城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。企业会继续分化，行业集中度还将提高，中海要持续提升市场占有率。

从长期来看，中海的发展有三个要点。

第一，结合公司十四五战略规划目标来看，我们将保持战略定力，维持既定目标继续前进。近几年，房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响我们的长期战略目标，我们希望成为世界一流不动产开发运营商。

第二，坚持今天、明天、后天的业务结构方向也不会变。坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源。我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。近三年，我们的商业项目大规模入市，未来几年商业收入增长非常快，今年商业收入制定了30%的增长目标，相应资源配置也会跟上。

第三，在确保财务稳健的前提下，我们将适度扩张规模，提升市场份额。

张智超：有关土地储备的情，第一，去年市场持续下行，中海逆周期拿地，扩张型投资，拿地金额、新增货值处于行业领先水平。因为有充足的资源，我们今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。同时，在现金回款比较好的情况下，我们今年的投资仍将相对进取，拿地金额规划了双位数的增长。过程中，我们会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排

第二，聚焦战略一致性，近几年我们的投资布局、土地规模与结构上总体是非常优秀，具备很强的比较优势。2022年投资拿地中，一二线城市的货值占87%；今年的可售货量中，73%在一线和强二线城市。未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角城的一些重点城市寻找机会，以确保投资的广度。

第三，我们将坚守投资回报要求，坚守投资刻度，确保合理的回报，确保行业领先的盈利能力。每一个项目，我们将结合成本利润率与IRR来综合判断决策。

第四，我们要发挥财务稳健、资金充裕的优势，在收并购、城市更新等方面，多渠道获取土地储备。

现场提问：20%增长目标是一个保底概念吗？内部目标是否更高？这20%增长是否已经包含了可能的收并购？

张智超：公司全年货量7900亿元，这个货量没有包含今年新增投资所产生的货量供应。

公司的可售货量行业领先，这是今年销售增长20%的底气所在，是近两年坚持聚焦投资的结果，内部肯定有更高的目标。

此外，我们的货量结构优异，没有出现大幅价格折让的情况，更多的是平衡好量、价和利润之间的关系，做好整体经营的安排。我们对完成今年的销售目标充满信心。

现场提问：公司在REITs以及相关资产证券化方面有没有安排？

王林林：我们理解REITs是促进房地产转型发展的重要抓手之一，也是商业资产打通资本循环的关键一环。

从长期视角看，我们把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。对中海而言，我们不会将退出当作一锤子买卖来思考，希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。

REITs除了对底层资产有区域和业态的要求之外，资产本身也有准入条件，回报率是隐性标尺，我们将这个标尺嵌套在公司商业资产运营体系中，确保相关商业资产良性循环。

中海积累了超千亿规模的商业资产，目前在手的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊的三条产品线，持续在一二线城市深耕做优做强。写字楼的资产与数量在行业保持领先，REITs将会推动公司优质商业资产的价值释放，为股东贡献更多回报。

现场提问：公司是否会考虑更多的收并购？

张智超：今年以来，市场企稳和复苏，重点的一二线城市复苏情况更好一些，土地市场又开始热起来了。公开招拍挂市场，受春节因素的影响，今年一季度供地相对偏少，我们也积极参与。一季度，公司在南京、杭州各中标一个项目，地价款合计40多亿。

我们不会为了增加土地规模盲目扩张，包括收并购，核心还是看项目质量、资产质量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新项目，也有很大的投入。