刘伟/发自北京

持久的展期谈判终于有了结果。

12月7日，记者从知情人士处获悉，龙光集团有限公司（以下简称“龙光集团”或“龙光”，03380.HK）境内债整体展期事项已于12月6日获得债券投资人表决通过。

据悉，此次展期总规模逾200亿元，其中，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月。

龙光集团内部人士对记者表示，消息属实，并称能够获得境内债整体展期“确实不易”。

此次债务展期议案获得通过，意味着龙光将成为业内第二家实现境内债整体展期的房企。此前11月，富力完成了135亿元境内公司债券整体展期。目前，融创中国、中国奥园等房企，都在推进境内债务整体展期工作。

2021年下半年以来，房地产市场持续下行，多家房企陆续出现流动性问题，不得不寻求债券展期。根据中指院统计，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合1505.3亿元，同时约有17家企业计划推出债务重组方案。

重组一波三折

整体展期的难点主要在与投资者之间的博弈，即如何提供一份令投资者满意的重组方案。

根据龙光集团最初给投资者的方案，公司境内债持有人的本金兑付时间延至2022年11月10日起至2027年5月10日。

其中，AB方案中对于已经展期的公司债券和ABS将展期至2026年8月，2024年8月起开始支付5%的本金，之后每季度偿付本金，总计分9笔付清。2024年11月、2025年2月、5月、8月和11月的5笔每次支付10%的本金，2026年2月、5月和8月的3笔分别支付15%的本金。C方案中对于尚未到期的存续债券和ABS将延长至2027年5月，从2025年6月开始，每季度偿付10%~15%的本金。

一位债券持有人表示，龙光有能力提供更好的方案，但已提供的方案让他们无法接受。债券重组投票11月11日截止，第一次通不过就延期到11月14日，又没通过就延期到11月17日，还是没通过直接延期到11月30日。

经过一番博弈后，龙光出具的一份优化方案显示，在原有方案的基础上，将此前AB方案的展期期限从45个月缩短到36个月，C组期限从54个月缩短到48个月。

另外，展期后2023年的利息支付方案也有了优化。在展期后的第一年年末利息支付50%，6个月后支付50%。对比此前的方案，龙光集团原定是在第一年年末支付20%利息，5个月后支付30%，12个月后支付50%。

12月2日，龙光集团再度延长了其境内债券持有人对整体在岸重组方案进行投票的截止日期，将投票日期延长至12月2日20时。

据了解，龙光集团在11月30日17时前获得了部分债券持有人的同意。截至12月1日中午，13只债券中仍有7到8只债券未获得足够多的持有人同意，而在这其中至少有9只债券需要获得持有人50%以上的有效通过。每只债券均需要成功获得展期，否则整体重组方案就无法通过。

截至12月2日，龙光集团有13只未偿还的境内债券，本金约178.5亿元，8只未偿还的ABS融资，本金余额为53.1亿元。

债务整体打包重组

所幸这场“对弈”终于有了结果，到12月6日，龙光的展期方案终于获得投资人支持，境内债整体展期通过。有业内人士表示，这将有效缓解龙光的现金流压力，改善公司整体财务状况，稳定资本结构，为企业提供喘息空间，为生产经营创造有利条件。

记者从龙光集团获悉，龙光在与投资人展期过程中承诺，将严格按照展期方案落实企业责任，全力提升生产经营，保交付、促销售、促回笼，以时间换空间，加快回到良性健康发展轨道，以切实行动回馈投资人，保障投资人、客户、合作伙伴等所有利益相关者的权益。

完成境内债务展期，龙光并未完全消除短债压力。根据企业预警通信息，目前，龙光集团存续的境外债有9只，共29.3亿美元，其中，一年内到期的境外债有两只，共8.5亿美元。

这一轮债务整体展期是从富力开始的。11月10日，富力发布公告披露，公司境内公司债券整体展期获得通过，8笔公司债券加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。

到11月21日，有消息称，中国奥园计划对境内债务进行整体打包重组，目前正在与境内投资人逐一沟通，商洽重组方案，涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。

融创近日也发布境内债整体展期方案，涉及旗下约10只存续境内债券及关联ABS，规模合计约154亿元，拟展期3年和4年。融创已组织召开债券持有人会议，投票表决时间12月9日截止。

某智库研究员宋丁认为，对于当下出险房企面临的债务问题要分类来看，有些属于难以挽救的情况，而有些还有回旋的余地。部分房企迈过整体展期的门槛，能够极大地缓冲债务危机，通过多渠道的资金回笼，使其有机会重回稳健发展的道路。

不过，作为房企最重要的资金渠道之一，市场销售仍未见暖意。2022年11月，百强房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，同比下降25.5%，降幅较9月、10月基本持平。今年前11个月，百强房企销售操盘金额为57894.7亿元，同比下降42.6%。供应端的利好传导至需求端恐怕还需要些时日。