提 要

本文基础是2020年12月初我在深圳与济南的演讲。中央经济工作会议召开后，让我对所思考问题有了更深刻认识，遂形成这篇体会文章。
2020年年初，我发表的《抗疫情思考》被媒体称为“美芹十论”，其中多项建议陆续被采纳。本次中央经济工作会议要求明确且重要，在其特别关注的房地产与金融领域，但却缺乏认真思考的文章。本文试图补上这个不足。
在《如何解决房地产发展突出问题？》一节中，我重申“要解决好大城市住房突出问题”，关键在于增加土地供应与金融服务，有关管控政策不能背道而驰：在发展租赁住房方面，我认为关键是设立租赁房REITs，落实中央早就提出“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的要求。
在《如何强化普惠型金融服务？》一节中，我深刻思考中央提出“人民至上”“强化普惠金融服务”与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等要求，认识到我党从农村改革开始的各项成功改革，其核心都是“为了人民”，其中包括“把土地还给农户”“把住房还给居民”“把贷款贷给百姓”“用保险惠及老人”“把养老金还给职工”等等。笔者建议的引入REITs等改革，其本质是“把欠债还给债权人”和“把剪刀差还给农民”。
文中揭示了我国过度依赖间接融资所带来的危害，认为金融乱象才是隐藏大概率风险的“灰犀牛”。笔者阐述中央要求“提高直接融资比重”的重要性，希望金融界面对已暴露的诸多问题，做出认真反思与调整。
与那些空泛的“学习体会”不同，本文的每一个观点都有着鲜明的针对性与现实的可操作性。

孟晓苏

全国人大常委会原委员长万里秘书

中房集团原董事长

现担任中房集团理事长、汇力基金董事长

最近中央经济工作会议要求：“要解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”，还要求“强化反垄断和防止资本无序扩张”“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”，这些要求为2021年房地产业发展定下了基调，更为今后几年金融业发展指明了方向。

作为房地产业与金融业资深人员，认为这些要求非常重要与及时。

一、如何解决房地产发展突出问题？

大城市住房紧张与保障性租赁房不足，是当前住房发展中的两个突出问题。

从1998年起进行城镇住房制度改革，22年来我们主要办了三件大事：第一，取消福利性租房，把租住公房卖给职工，解决了多年积累的租住公房问题；第二，大力推动住房商品化，靠市场经济进行大规模城镇住房建设，使房屋开发投资增速连年保持在20%以上，城市有效扩张，开发企业在提供大量商品房的同时，也提供出大量拆迁安置房；第三，政府启动保障性安居工程建设，有效缓解绝大多数低收入家庭住房困难。

现在已经可以看到22年奋斗的可喜成果。根据2019年底央行大规模抽样调查显示，我国城镇居民家庭拥有产权住房的占96%，户均拥有住房1.5套；最低收入20%城镇家庭的住房拥有率达到89.1%。“房子是用来住的”，我们多年为之奋斗的“居者有其屋”目标已经基本实现。

随着城镇房屋价格上涨，人民群众家庭财富价值日益显现。央行调查显示，在我国居民家庭总财产中，房产占比达到59.1%，家庭负债率降低到9.1%。许多普通收入居民发现，把他们多年收入与房产价值增值相比，房产增值高于收入总额；是房地产发展让人民群众家庭财富迅速增长，居住得更加舒适宽敞、生活得更有尊严。

现在存在的恰是中央所指出的“大城市住房突出问题”与对“保障性租赁房”重视不足的问题。这说明在国家经济发展与人口加快迁徙的同时，住房建设与金融服务没有跟上形势的变化。为此中央要求“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”，解决这两个突出问题，我认为都要推动供给侧结构性改革。

第一，主要大城市存量住房价格迅速上涨，把供不应求问题突出显现出来。供应不足的主要问题在于供地不足与投资受限。

供地不足的原因可以追溯到我国土地制度设立初期，1986年刚刚设立国家土地局时，因派人去境外考察时国家外汇不足，只能让他们到香港考察，没有资金到更多国家和地区去。片面学习单一的香港房地产模式对内地城市危害不小：香港城市建成区只占全部土地的22%，现在内地多数城市也是在20%-24%间；香港住宅建设用地只占全部土地的7%，内地多数城市也纷纷限制了住宅建设供地，有的城市住宅用地比重还低于香港。投资不足主要来自金融管理机构对开发融资的一些限制，生怕“资金流入住房建设”。

“巧妇难为无米之炊”，在我国住房开发中，由政府管理的土地要素与资金要素都被控制，但挡不住的却是大城市人口逐年增加。人口与“人才”不断涌入大城市，住房供应怎能不紧张？存量房价如何能不上涨？要解决好大城市住房突出问题，就要看到真正原因所在并对症下药，增加大城市土地供应，特别是住宅建设用地供应，防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。

第二，要放宽对居民购房抵押贷款的限制，让银行资金能有序进入大城市住房市场。

现在要求银行贷款多贷给制造业，但制造业现实情况又让银行担心还不起钱。其实制造业更需要的是购买资金，产品缺乏销路当然银行不敢贷款。笔者多年呼吁银行要贷款给住房消费、贷款给居民购房。有的人说，贷给居民购房就会妨碍消费，他不知道居民购房也是消费，且是居民的最大消费；购房后还要装修和购买家具家电，又产生了派生消费。更需要看到的是，购房款交给开发商后资金并没有停滞，而是开始了一系列流通过程：开发商付款给营造商，营造商付款给部品制造商、制造商付款给原材料与能源供应商……，不仅把每一个生产环节都搞活，且各个环节都有对劳动者的支付，劳动者领到薪酬后去养家糊口，又拉动了其他消费。如果限制住居民购房这个源头，货币流转过程就难以启动，经济就会陷于困难。

所以要解决大城市住房突出问题，就要让金融发挥作用。不仅需要金融支持开发企业购地和建房，更需要金融支持居民住房消费。

第三，我国多年租赁房供应不足，成为城市建设的主要短板，这是房改后尚待解决的最大问题。发展租赁房实现“租售并举”是中央近年的要求，最近再次强调要在公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持。

为什么租赁住房供应问题一直不能很好解决？问题也出在供给侧，主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。国外境外的租赁住房持有主体多是REITs，即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有。但我国至今没有租赁住房REITs，就像是要打仗而没有组织起一支军队，却让居民拿着刀斧棍棒上战场一样。

我国现在市面上的租赁房，有的是居民家庭自发买房用于出租，也有开发商卖不掉房子被迫出租，主动自觉持有租赁房的机构凤毛麟角，且多是用金融机构的间接融资来持有，有着较大的资金刚性兑付风险。最近某长租公寓因为运营问题引发社会热议，一个根本原因在于缺乏直接融资？中央早就提出“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”的要求，但不要把这句话理解为要民间设立更多的“问题公寓”，也不能依靠只适合“打短工”的开发商持有。租赁房REITs才是最适合“当长工”的长期持有主体。

我国大城市房屋具有“租售比低”、房价上涨快的特点，房价上涨会使得本来就低的“租售比”更低。在这种情况下设立的REITs，就要设法挖掘其收益率，包括把政府对低收入家庭的租房补贴通过立法确定下来，作为REITs的稳定收益；还要防止对房屋价值的高估，可按照成本价交由REITs持有，甚至可以将房屋评估价值下浮，用财政资金弥补折损。

回想当年房改向全国职工出售公房时，若是都按评估价售房，有几个职工能买得起？那时采用的都是按照“成本价”，为此还在主要城市建设“经济适用房”，形成了各地的“成本价”；然后再通过给予职工“工龄补贴”与“一次性付款折让”，让老职工仅用两三万元就买下了公房。那时也没有人去责备什么“国有资产流失”，因为那住房本来就应当是职工的。今后若我国设立租赁住房REITs，基金持有机构也是用人民群众的资金，或者直接由人民群众所持有。在与当年房改类似的情况下，为什么不能把租赁房按照折让价转由REITs持有？相当于由财政提供了一次性补贴，提高了REITs收益率与持有价值。这样做容易提高REITs收益率，便于吸引社会资金参与REITs。

二、如何强化普惠型金融服务？

中央经济工作会议特别指出：“人民至上是作出正确抉择的根本前提”“始终把人民利益放在最高位置”，还要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”。可以看出，中央要求强化普惠金融服务不仅出于对金融业健康发展的考虑，更有源自“人民至上”的初心。

回顾我的工作历程，都是与“人民至上”密切相关；我多年来贡献给国家的金融创新产品，都是“普惠型金融”。

当年万里同志推动安徽联产承包制改革取得突破，秉持的就是毛主席所说“中国农民问题的核心是土地问题”。20世纪80年代初期我到万里同志身边工作后，跟随他把农村“联产承包”推广到全国，并由此掀起全国经济体制改革大潮，那时做的就是“把土地还给农户”；20多年前我作为组长的房改课题组力推住房制度改革，使许多职工能以很低价格买到公房产权，那时做的就是“把房产还给居民”；随后在我与同事们的建议下，国家推出“住房抵押贷款”、“住房抵押贷款保险”等普惠型金融产品，那是“把贷款贷给百姓”。后来随着房价上涨，商品房与保障房共同增值，终于使住房成为居民家庭最大的财产；我提倡多年的“反向抵押养老保险”，5年前在我创立的幸福人寿保险公司试点成功，让参保老人凭借产权房获得养老保障，有效增强了“第三支柱养老保险”，那是“用保险惠及老人”；我持续提倡15年的REITs最近已被社会接受，它能把偿还不起的政府负债与企业负债，变成份额化、均质化、可分红、便交易的金融产品，那是“把欠债还给债权人”。

可以看出，上述改革措施都是维护人民利益之举，上述金融创新产品都是“普惠型金融”。虽然这些工作已取得巨大成果，但还都没有最终完成。根据中央要求“强化普惠金融服务，更大力度推进改革创新”，推动普惠金融还需要加大力度，并需要克服重重困难与阻力。

先说当下的农村改革，现在已发展到推进城乡一体化阶段，两亿农民已进入城镇成为新市民。但农民问题仍与当年一样，核心问题仍是“土地问题”。农民进城后，“土地问题”就表现为农村建设用地包括宅基地能不能合法流转。现在农村里农民在减少、宅基地却在增加。进城务工人员在农村的房子没有人住，留着“养老鼠”；但他们进城后却没有适合的居住场所，住得“像老鼠”！

为什么不能通过宅基地流转，让农民得到进城购房安家的资金，同时通过土地复垦增加耕地呢？让农民带着地票进城已在重庆市取得试点成功。但直到现在，允许农村宅基地流转的法律法规还没有提出。

再说城镇住房制度改革。我本来以为这项任务已经完成了，后来在幸福人寿保险公司推动“住房反向抵押养老保险”时，我才发现有许多老干部、老教授、老职工受困于“院产房、国产房、军产房、所产房”等各类没有完成房改的房屋，这些人拿不到房产证，没有房产权。所以，现在来看住房制度改革任务只完成了一半，还有很多工作尚待完成。人民群众对深化改革抱有期望。

第三是居民购房抵押贷款。这个既给百姓带来福祉，又受商业银行欢迎的普惠型金融产品，近年来却不断遭受阻力。到底银行贷款应贷给生产还是贷给消费？是应贷给“老板”还是贷给“老百姓”？商业银行不愿意贷给那些没有抵押物和卖不出产品的生产企业，他们认为，居民住房抵押贷款的抵押物是新的，又交了30%-50%首付款，对银行贷款非常安全。非要银行贷给生产企业，银行就发明了“房抵经营贷”——抵押企业主的房子来发放经营贷款。有人责备银行有“当铺思想”，其实正是居民不断增值的住房财产，在信用缺失的当下有效增信并保证了金融安全。

第四，积极支持全国社保基金会，加快落实中央所提出的“划转部分国有资本充实社保基金”工作。这项工作由十八届三中全会决议提出，明确要划转国有资本的10%充实社保基金，即从现在国有净资本总量的66万亿元之中划转6万亿元。进行这种划转是有理由的，因为我国过去多年把职工退休金转为国有资产，形成全世界最大的国有资产规模，也造成现在养老金不足。面对大约6万亿元养老金缺口，就需要把过去错放在国有资本中的这部分资金再划转回来，这是一种“把退休金还给职工”的正确制度安排。可惜这项工作进展得不如人意，希望能合理设计、加快落实。若是实现了划转10%国有资本进入社保基金，这项“偿还工作”是不是就完成了？我认为不是这样，因为农民群众的养老金问题还没有解决。

新中国成立初期，我国通过廉价收购农产品和高价出售农用物资所形成的“剪刀差”，来强制性进行工业化积累，在这方面是亏欠了农民的。现在国家已有能力对农业、农村与农民进行“反哺”，就应以适当方式对“剪刀差”进行偿还。为此我建议再划转10%左右国有资本，用于补充农民包括进城农民的养老金，可称为“把剪刀差还给农民”。这样就可以让社保基金与“新农合”联手保障农民，尽量消除在这方面的工农差别与城乡差别。算下来国有资本并没有减少多少，反而妥善解决了覆盖全体人民的社会保障问题。

第五，大力发展直接融资，减少间接融资与刚性兑付。发达国家历史上都有过以间接融资即银行贷款为主的时期，现在他们已纷纷走上以直接融资为主的阶段，而我国却还停留在以银行贷款为主的时期。它的优点是适应经济低成本扩张的需要，缺点是不利于企业创新型发展要求、造成企业负债累累，也不适应居民理财的需要。为了弥补这些缺点所发展起来的“影子银行”，却因野蛮发展与粗放治理，又带来了更多问题；特别是近年以“金融创新”为名出现的“P2P”等，进一步扩大了发债规模；包括PPP模式应用不理想，也变向加大了政府与企业的负债率。

另外，此前银行片面地支持向某些大企业过度地放贷，用金融杠杆助长垄断与资本无序扩张也引发了一些问题，包括互联网金融。那么，它们是怎么利用间接融资急剧扩张的呢？本来注册资本只有30亿元，通过银行贷款放大到90亿元，随后再通过ABS进行40轮滚动，放大到3000亿元，金融杠杆率高达100倍！它获取资金的成本是3.8%，放贷出去利息率就猛增到15%-18%，还要另加手续费。间接融资就是这样助长垄断与培育资本大鳄的，各种审批手续还都很健全。事实证明，说房地产是“灰犀牛”欠考虑，其实金融乱象才是真正的“灰犀牛”！

与上述种种热衷于扩大间接融资的做法相反，我一直在提倡发展直接融资的REITs，特别是呼吁进行政府公共资产证券化。REITs的本质就是普惠金融，它能把政府与平台公司用借款建成的不动产资产，通过REITs方式由人民群众进行权益型持有。要知道如此大规模的地方借款是还不起的，全世界解决这个问题的最好办法就是把优质资产做成REITs，把债权人变成REITs权益人。美国REITs市场上总计有1.3万亿美元流通市值的220多支REITs，就是由8000万美国人用养老金与保险基金间接持有的。REITs产品以安全性强和增值率高的不动产资产为锚，又有按年度分配收益和流通转让的便利，使它成为稳健型投资首选，在可以有效化解地方债的同时，更是给予人民群众的“普惠型资本福利”。

我记起一篇网络短小说，题目是《忘了初心》。内容是：“一个人心爱的狗死了，他十分悲痛。为了表达哀思，他决定举办一场火葬。没想到那东西越烤越香……他就又跑去买了一瓶啤酒”！这人竟把自己心爱的狗狗给吃了！作者写道：“有些事情，走着走着，就忘了初心”。这篇小说引发人们思考：是不是为了那口喷香的狗肉，就忘了对爱物的初心？

上个月我带北京大学毛泽东管理思想研修班的企业家同学们，去韶山瞻仰毛主席故居。在毛主席塑像前我们举起右手重温入党誓词，这让我思绪万千。当人们宣誓要“消灭三大差别”时，是在为消灭差别而努力，还是固守“城乡二元结构”，甚至反对消灭城乡差别？当人们宣誓“实现共同富裕”时，是实行“普惠金融”还是要把钱贷给资本大鳄、让他们层层放大盘剥百姓？当人们宣誓“为人民利益牺牲一切”时，是果真如此做，还是为维护各种私利而设法损害人民群众的利益？现在问题都已摆在面前，难道不该反思与警醒吗？

我们要按照习近平总书记的要求：“不忘初心，牢记使命”，“不断实现人民对美好生活的向往，在新时代创造中华民族新的更大奇迹”！