文/房小业

一场疫情亦是对产业园区的一次大考。上半场收官，从财务数据来看，各个类型的产业园区，谁苦谁知道，有优秀“玩家”脱颖而出，也有“开倒车”的吆喝者。

根据公开财务数据，产业中国通过营收、归母净利、负债等多项指标筛选出已披露2020年半年业绩报告的20家以园区建设运营为稳定业务的园区类上市公司分析发现，各项财务指标整体表现并不乐观，营收增长难，净利润增长更难。

2020年上半年，这20家园区类上市公司总营收895.15亿元，净利润总额143.92亿元，平均净利润率为16.08%。20家上市公司的半年报虽然无法完全精准代表整个产业园区行业的现状，但这份“最难熬”的半年成绩单传递出行业发展行至瓶颈期，营收和盈利模式发生了改变，也遇到了问题。

20家企业中，只有8家营业收入正增长，9家归母净利正增长，3家企业出现亏损。其中中新集团、中国宏泰发展、亿达中国、华夏幸福、中电光谷、外高桥、海泰发展、空港股份、苏州高新这9家企业均出现营收、归母净利同比增幅双降的局面。

另外，行业集中度依旧高企，华夏幸福和招商蛇口两家企业在行业总营收的占比达到70%，也是唯一2家营收超过200亿元的企业。华夏幸福虽然是上半年产业园区营收大户，但比去年同期减少了10亿，华夏幸福将下降原因归结为疫情影响，使得公司在环京等主要区域房地产项目交付结算滞后。

招商蛇口243.2亿元的营收，同比增长45.74%，说明其上半年销售与结转情况良好。但净利不敌去年同期，毛利润58亿元，同比下降8.2%；归母净利润只有9.13亿元，同比下降81.35%，毛利率、净利率均创低点，陷入增收不增利的尬境。

尽管中新集团2020 年起已完全剥离房地产开发业务，但土地一级开发依然是其主要收入来源。上半年土地一级开发总额11.2亿元，占总营收比例达 61.9%。因为去年同期地产开发业务集中结算27亿，上半年中新集团营收、净利同比大幅下滑。

当然，几家欢喜几家忧，上半年也有部分企业交出一份相对乐观的成绩单。如市北高新、南京高科、电子城、浦东金桥等企业营收及净利润均收获20%以上的增幅。

以电子城为例，上半年实现营业收入12.8亿元，同比增长150.4%，归母净利润2.3亿元，同比增长 38.1%，主要受项目开发及结算等周期因素带来的收入阶段性增加影响，净利润增速低于营收增速主要系土地增值税大幅增加。

南京高科营收近200%的增幅主要原因是房地产开发销售业务商品房项目交付结转的收入增加，净利润增加同样是公司房地产业务实现的净利润增加所致。

值得关注的是，从这些看似“逆境扬帆”的企业数据来看，许多企业园区业务的贡献率在上半年出现明显回落，对于房地产销售的依赖度却在回升。

营收和净利润同比双增的企业中，实际收入并不高。营收最高的是东湖高新，为48.6亿元；净利最高的是南京高科，为14.23亿元。营收增幅最高302.32%的市北高新，营业收入只有8.29亿元，同时也是净利增幅最高的达1613.55%，但归母净利仅为0.96亿元。

从这些数据可以看出，2020年上半年，受疫情及内外部严峻环境影响，产业园区企业的营收和利润空间受到明显挤压，下半年复苏与分化的趋势大概率会延续。

相比于持续走低的房地产行业的净利润率，产业园区行业平均16.08%净利润率还是有一定的“诱惑力”。但行业整体的净利润率差异化明显，最高的张江高科有着256.44%的净利润率，归属上半年产业园区“利润王”。但张江高科在营业收入上呈现了倒退的趋势，上半年营收只有3.57亿元，降幅近40%，营业收入与净利润变动背离。

具休来看，10%以上净利润率的有13家，其中超过70%净利润率的有2家，50%以上净利润率的1家，中新集团的净利润同比下降，但以51.78%的净利率挤入TOP5。10%以下净利润率的有5家，中国物流资产的净利润率仅为0.49%，海泰发展、空港股份净利润率转为负值，分别为-8.97%和-8.23%。

稳健性指标我们采用了资产负债率。20家园区企业中，资产负债率超过80%红线的只有华夏幸福1家，3家企业资产负债率超过70%，分别是东湖高新、亿达中国和苏州高新。4家企业资产负债率超过60%，其余均控制在50%左右，整体表现相对稳健。

与房企动辄数千亿的债务相比，除华夏幸福和招商蛇口两大户外，多数负债都维持在百亿规模左右。苏州高新、亿达中国、外高桥、上海临港负债200亿以上；空港股份、海泰发展负债规模较低，都在15亿以下。当下房企“降负债”利刃高悬，产业园区企业似乎也不能无视。

未来可以预见，经此一“疫”，面对新的市场环境和新的客户诉求，如何打造产业园区的核心竞争力，如何差异化运营，如何提升自身盈利能力，这些都将成为产业园区成长路上面临的考验。