李雪 中房报记者 孟双奎 | 抚顺报道

资金问题，是老旧小区改造工作中遇到的最现实的问题。 

目前，我国老旧小区改造资金以政府投入为主。但老旧小区改造是需要长期投入的项目，如果只依靠政府单方面的决策与投入，政府有限的管理人力和财力必然与老旧小区改造持续产生的大量需求发生矛盾。因此，探索多元化的融资方式，吸引社会资本投资，是实现老旧小区改造可持续的必要手段。 

抚顺市顺城区将军堡街道亦工社区亦工小区作为辽宁省引进社会资本改造老旧小区示范项目，创新性地开展了消费抵扣物业费的物业管理新模式，赢得了居民的认可，对于其他地区的老旧小区改造具有一定的借鉴意义和参考价值。 

房屋产权置换 统一物业管理

抚顺市老旧小区多始建于上世纪70-90年代，亦工小区便是其中的一个典型。亦工小区位于顺城区的中心地带，总面积为6.7万平方米。小区内建有居民住宅楼12 栋，住户1167户。由于建设年代偏早，亦工小区的建设标准和配套设施偏低，普遍存在着市政基础设施配套薄弱、停车位不足的问题。 

2019年经政府批准，对亦工小区进行老旧小区改造，为小区楼房穿上了保温新装，12栋居民楼的墙面粉刷一新。

 “由于历史遗留的原因，亦工小区里有8家物业企业在运营，并依据有关规定收取住户的房屋维修费，这样无法实现物业统一管理，无法达到改造后的要求。”抚顺市顺城区住房和城乡建设局副局长李春贵介绍说。

为此，抚顺市顺城区住建部门积极协调小区内各家物业企业，在多次协商沟通后达成共识，采用置换的方式，留下一家物业企业——抚顺市城建公司（以下简称“城建公司”），其他物业企业与城建公司管理的其他房屋进行置换，最终实现该区域内房屋的统一管理。

取得亦工小区物业管理服务业务后，城建公司投入资金169万元，对亦工小区的基础设施和园区配套进行改造提升。在基础设施方面，城建公司对小区内四栋楼进行了外墙保温、屋顶防水、楼道窗户更换等；在园区配套方面，城建公司以党建引领促服务为主题，以打造“红色物业、绿色小区”为亮点，在园区内建造红色文化长廊，还在小区北门外设立治安岗亭和小区监控室，划了101个泊车位。

 “刚开始居民还不理解，认为我们跟之前的物业一样，只是走个形式而已，后来当园区硬件提升工程全部完成后，居民亲眼看到了小区的改变，了解到我们是真心为居民服务，态度发生了明显变化，相处非常融洽。”城建公司董事长张立民说。 

城建公司还通过公开招标的方式引进社会资本，与辽宁润恒城市运营管理服务有限公司（以下简称“辽宁润恒”）实现战略合作。辽宁润恒投资200多万元，在园区内建成了党建服务中心、便民生鲜超市、居家养老食堂、快递驿站、居民活动中心等功能型服务场所。

 “企业是社会的组成部分，根据国办发23号文件《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》精神，我们作为社会资本，理应积极参与到抚顺市老旧小区改造工作中。老旧小区改造是利国利民的民心工程，为国家与人民出资出力，是我们义不容辞的责任。”辽宁润恒城市运营管理服务有限公司董事长顾连伟说。 

商业化运营 消费抵扣物业费

一直以来，老旧小区改造后的物业费收缴都是一个“老大难”问题。一方面，由于许多老旧小区是单位自建房屋，由单位自行管理，小区居民习惯于无偿物业服务模式；另一方面，老旧小区居民的人员结构复杂，普遍为低收入人群，不愿意承担物业费用。

 “我们经历了两年半的时间走访调研，探索出了一种商业运营模式，即消费抵扣物业费”，顾连伟介绍说，“在所有消费类服务设施中，我们拿出一定利润按比例进行物业抵扣，减轻居民负担。”

据悉，辽宁润恒从每笔销售额中拿出5％回馈居民，用于充抵居民应缴纳的物业费，居民每消费100元即可抵扣5元的物业费。“我们的宗旨是通过商业置换的模式，不再额外收取居民的物业费。”张立民说。

家住亦工小区7号楼的居民王阿姨在谈到这一模式时赞不绝口，“小区环境变好了，收取物业费也是应该的，但是如果钱很多的话我们确实承担不了。现在在超市买东西就能抵扣物业费的形式非常好，既方便了采买购物，也减轻了我们的物业费负担。”

 “采取居民消费来抵扣物业费的方式既方便了小区的居民，又破解了物业收费难的难题。参与企业有了稳定的客流和收入，促进了社区经济的提升，实现了多方共赢。”李春贵说。 

历时18天 小区"蜘蛛网"全部落地

“弱电蜘蛛网”是老旧小区普遍存在的问题，既是小区消防隐患，又影响了小区的环境美观。长期以来，亦工小区也被杂乱无章的弱电网线问题困扰着。

在谈及老旧小区“弱电蜘蛛网”的形成原因时，中国移动建设有限公司抚顺分公司副总经理王桐分析，“主要有两方面原因：一是在2012年左右，随着我国光纤通信技术的发展，在进行光纤入户的工程时，需要拆除原来小区内的铜缆，安装新的光缆入户，因此在施工过程中造成铜缆和光缆混在一起的情况；二是由于早期电信运营商公司比较多，每家公司各自为战，没有统一的规划，经常进行二次扩容造成重复施工，于是形成了今天杂乱无章的混乱局面。” 

小区的弱电网线问题亟待解决，可是政府资金紧张，怎么办？中国移动建设有限公司（以下简称“中移建设”）抚顺分公司挺身而出，承担起社会责任，投资340余万元，在亦工小区建弱电地下管线长廊，将该小区的弱电缆线全部收入地下管廊。

由于施工时间在冬季，在改造过程中遇到了很多挑战。“一是来自寒冷天气的挑战。修建管道和管井需要挖沟，在铺设完成之后还需要重新填平，气温的下降对我们施工作业的影响非常大。二是来自小区地下环境的挑战。由于亦工小区建造年代久远，地下管线比较复杂，因此我们施工时不能使用机器，只能靠人工一锹一锹地挖，这对施工进度是一个挑战”，王桐说，“我们加班加点，最终还是在规定时间内完成了政府交给我们的任务。” 

中移建设抚顺分公司仅用18天时间，建成了8公里管道、121个井，移动、联通、电信、北方广电公司配合将楼面所有弱电缆线全部落地。解决了多年来一直困扰居民心中的顽疾，也消除了安全隐患。

探索多元化融资方式 吸引社会资本投资

亦工小区的老旧小区改造实践证明，市场力量介入，能够使老旧小区改造有持续的动力，减轻政府负担，保证改造成效。从某种程度上说，社会资本能否参与、能否及时到位关系到老旧小区改造工作的成败。

 “我们在多次深入老旧小区调研走访后发现，只有引进社会资本，通过商业化运营模式，才能达成业主享受增值物业服务，物业企业获得长效运转，商业企业得到稳固发展的共赢局面。”张立民说。