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城市更新如何“出圈”?6位行业“顶流”用实际案例回答

中国房地产网

2021-04-29 20:21

城市更新如何“出圈”?6位行业“顶流”用实际案例回答


中房报记者 李叶 北京报道

楼市进入存量时代背景下,城市更新挑起大梁,成为当下资本眼中“香饽饽”。新的机遇与挑战面前,如何“破圈”?

4月28日,一场以“空间重构·赋能城市肌理焕新”为主题的“2021中国城市更新论坛系列活动及案例征集启动仪式”在北京召开,本次活动由中国房地产报主办,中房同创、中房智库联合承办,清华大学中国城市研究院进行学术支持。

清华大学城市研究院秘书长、副教授林澎;清华大学中国新型城镇化研究院高级研究专员、北京城市实验室(Beijing City Lab,BCL)共同发起人李栋;中共北京市朝阳区将台地区工委副书记、办事处主任李勃;石家庄市裕华区人民政府副区长张星;中国奥园商业地产集团常务副总裁、城市更新集团总裁王涛;戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛六位城市更新领域专家与实践者出席论坛,并就“更新赋能城市高质量发展-中国城市更新的模式探索及区域实践”这一话题进行了激烈讨论。

林澎:城市体检如同给人治病,不一定非得手术

城市更新如何“出圈”?6位行业“顶流”用实际案例回答

清华大学城市研究院秘书长、副教授林澎

清华大学城市研究院秘书长、副教授林澎作为这次对话第一个发言人,分享了他对城市体检和城市更新的整体思考。

在当前地方政府财政紧张背景下,城市体检能够有效地缓解城市病。截至目前,在全国范围内已经有69个城市开展了城市体检。

“例如呼和浩特,虽然是省会城市,但这里居民对生活满意度却非常低。更有趣的是,在城市建设相对较差的玉泉区,城市问题稍微改善一点就会极大提升居民满意度,城市建设做得好的地方,一旦改善程度小一些,百姓就会更加不满意。”

林澎强调,我们要建设没有“城市病”的城市,首先就得知道病在哪里,开展城市体验就是找“病”的方法。但体检绝不是泛泛的,应该包括整体性体验,也应该包括专项和更加精细的体检,例如针对最突出的城市交通问题进行精细化体检。

“城市体检既要从顶层设计上完善,也要针对每一个城市、每一个街道和社区逐级精准发现城市问题,找到真正的病灶并分析病因,再针对性地开出药方,进行治疗。所谓的治疗,不一定是手术,可能是疗养,因为手术就是直接切下来了。”林澎认为,这就是城市体检和城市更新的基本逻辑关系。

李栋:城市运营要靠数据挖掘和分析寻找方向

城市更新如何“出圈”?6位行业“顶流”用实际案例回答

清华大学中国新型城镇化研究院高级研究专员、北京城市实验室(Beijing City Lab,BCL)共同发起人李栋

“城市更新没有标准做法,如果不能很好地把握片区特点,是找不到最具价值的方向的。”会上,清华大学中国新型城镇化研究院高级研究专员、北京城市实验室(Beijing City Lab,BCL)共同发起人李栋从数据角度阐释了自己的观点。

他认为,在跟政府包括企业合作时,新的资产和区位要加入很多新的信息要素,包括人的活动、金融的活动、消费的活动,颗粒度比原来细很多。

与此同时,李栋表示,要把信息技术和数据技术两者进行区分。数据技术和信息技术不完全相同,信息技术是基础设施,投下去会产生更多的价值,长期运营也需要通过数据挖掘和分析寻找方向。

李勃:城市更新让城市更具魅力与活力

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中共北京市朝阳区将台地区工委副书记、办事处主任李勃

作为京城较早涉外地区之一,丽都在曾经辉煌过后经历了短暂沉寂,现在这里经过城市更新后重新绽放了光彩。

中共北京市朝阳区将台地区工委副书记、办事处主任李勃表示,作为属地的将台地区有必要也有责任推动丽都商圈升级与改造。经过调研,最终确定从三个层面对丽都商圈进行提升:

一是物质层面,首先把环境修复好,建设花园等基础设施,同时解决好交通问题,让人们行走方便,让车开得也方便。

二是文化层面,在街区打造过程中,经常会举办一些艺术展、音乐电影周等等。

三是经济层面,主动联系企业,助推企业发展,使政府真正成为城市运营者。

这些做法得到了越来越多企业的认可,目前已经有大量企业参与到将台地区城市更新与改造工作中。在地产方面,这些企业也做了许多成功项目,例如去年疫情期间很多楼宇出租率能够达到70%,到了今年基本都达到了90%。

“通过城市更新,现在的将台地区和丽都商圈变得越发有魅力,越发有活力了。”李勃表示。

张星:老旧小区改造好是政府、企业和老百姓三方“共赢”

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石家庄市裕华区人民政府副区长张星

“老旧小区改造做好了,是政府和企业达到双赢,同时也服务好了老百姓。”石家庄市裕华区人民政府副区长张星表示。

张星称,裕华区在老旧小区改造这一块过去是一直零散做,没有整体概念。目前,裕华区每年老旧小区改造资金有4亿元,从2018年开始到现在一共进行了100多个老旧小区改造,未来还要有五六十个老旧小区进行改造。同时,他表示,”老旧小区改造完后谁来维护、损害以后谁来维修“也要关注到,不能说一改了之,需要把长远问题一起提出解决。

张星介绍,裕华区是石家庄市四个主城区之一,是在行政区划调整过程中的新兴主城区,今年是成立的第20周年。“裕华区是新兴城区,属于石家庄东南片区,有60多平方公里,人口不到60万,十一个乡镇九个街道办,我们的重点发展方向在金融和文旅;总部经济也是我们的主导方向。目前,总部经济已占GDP总值近一半。”

王涛:城市更新企业要兼顾经济效益与社会效益

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中国奥园商业地产集团常务副总裁、城市更新集团总裁王涛

会上,中国奥园商业地产集团常务副总裁、城市更新集团总裁王涛表示,企业参与城市更新会考虑盈利模式与现金流,政府则更多考虑城市治理与社会治理,专家学者、设计大师通常更多地考虑人文与历史文化传承。“城市更新需要多方参与,如果大家都本着共建共享思维来推进城市更新合作,更有助于实现共赢。”

据王涛介绍,自2011年抢先布局城市更新领域以来,中国奥园在“三旧”项目范本打造上已经深耕十年。目前,中国奥园已成功获取60多个城市更新项目,并有50多个项目正在有序推进中,其中绝大多数位于粤港澳大湾区,以及环北京区域、中西部核心区、北部湾经济区等地。

企业在布局城市更新时需要考虑哪些因素?王涛认为,首选产业聚集能力强、经济发展好、人口正增长的城市和区域。在城市更新运营管理模式方面,王涛也分享了奥园城市更新+复合产业的经验。

“中国奥园集团于1996年在广州成立,作为中国复合地产的创造者,目前已发展成为涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等产业板块的千亿级综合性企业集团,形成“一业为主,纵向发展”的业务格局,目前旗下拥有中国奥园(3883.HK)、奥园健康(3662.HK)和奥园美谷(000615.SZ)3家上市公司,其中奥园健康和奥园美谷是非房企业,这些复合产业将持续助力城市更新。”王涛强调,城市更新不是简单的推倒重建,要超越传统开发商视角,给每一个城市更新项目都“装入”合适产业。城市更新过程中,企业既要追求经济效益,更要兼顾社会效益。

王盛:做产业规划落地性要比较强

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戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛

会上,戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛认为城市更新最需要的是片区重新规划和产业重新定位。

王盛分享了第三方机构和政府以及资本合作的模式。

首先,和政府合作会有一系列产业和企业资源进行访谈,所以做产业规划落地性比较强。

在跟资本进行合作时首先有一个顾问团队给片区做产业论证,之后有一个项目管理团队做一些成本测算,资本、业主收了物业后放多少钱拿出多少回报,这是至关重要的一件事情。

等做了测算后,这个楼改造和项目管理团队可以帮助做项目管理,做运营承包商管理,这个楼盖好了,然后有一个物业管理团队帮助做整体楼管理,有一个写字楼团队可以帮助把楼租出去,一开始就用写字楼团队做产品定位,这个时候楼盖好了,应该有客户能够租掉。

等把楼填满了、改造好了,就有一个退出机制,资本市场团队可以把楼卖掉,之后还有一个估价和顾问团队,可以把这个项目做融资,就有一个机会把钱兑现,以后等公募真正上市之后,就有机会把它真正出让,到市场上去验证回报。


编辑:温红妹

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